r/immobiliare

Volevo condividere con voi una situazione che sto vedendo da vicino e che mi sta mandando ai matti. Conosco un tizio, uno a capo di una grande azienda, che viene da una famiglia che nel tempo ha accumulato un patrimonio immobiliare immenso. Parlo di roba pesante: palazzine intere da venti appartamenti e una decina di case sparse per tutta la regione.

​Sapete come ha gestito gli ultimi anni? Praticamente ha usato lo Stato come il suo bancomat personale. Ha aperto una sua impresa edile per ristrutturare tutto il patrimonio di famiglia, così ha guadagnato pure sul costo del lavoro. Non ha chiesto mezzo prestito, non è passato dalle banche: ha anticipato tutto lui perché i soldi li aveva già.

​Risultato? Per ogni milione di euro che ha tirato fuori, lo Stato gliene ha ridati indietro un milione e centomila. Si è rifatto l'intero impero immobiliare a scrocco e ci ha pure guadagnato sopra la "mancia" del 10%. Adesso si ritrova con le palazzine nuove di pacca, il valore degli immobili raddoppiato e, ciliegina sulla torta, ha alzato gli affitti a prezzi folli perché ora sono case in classe A.

​Mentre lui festeggiava il colpo del secolo pagato con le nostre tasse, io (come tanti altri) non posso nemmeno pensare di comprarmi un monolocale e sono condannato a pagare l'affitto a vita. Magari proprio a gente come lui.

​Sinceramente, credo che con questa mossa Conte sia riuscito a fare peggio di chiunque altro negli ultimi trent'anni. Hanno spacciato una misura per "il popolo" e per l'ambiente, quando invece è stato il più grande trasferimento di soldi pubblici nelle tasche di chi era già straricco. Siamo un paese al contrario.

​Voi come la vivete questa cosa? Perché io ogni volta che vedo un cantiere finito in queste condizioni mi sento preso in giro due volte.

ho messo su tutti i portali un immobile da 100mq con un prezzo che include la ristrutturazione dello stesso, ho ricevuto in 5 mesi circa 40 messaggi / email e fatto una 20ina di visite. Ad oggi nessuna proposta. Ciascuna visita (a loro detta) cercava altro (es. box auto, giardino incluso, altra caratteristica non presente). È un tempo ragionevole o dovrei iniziare a considerare una diminuzione del prezzo? Ho bisogno di vendere l'immobile entro settembre di quest'anno.

🇬🇧 Hi everyone, I’d like to learn more about and study real estate flipping.

The basic idea is to buy properties through auctions and then resell them, either before or after renovation.

I’m talking about small properties such as studio apartments, one-bedroom apartments, and garages.

What would you recommend for getting started, learning properly, and making as few mistakes as possible?

My budget will depend on how much liquidity I have left after renovating my first home, which I’ll be living in.

What advice — or warnings about what to avoid — would you give?

🇮🇹 Ciao a tutti, vorrei informarmi e studiare sul flipping immobiliare.

L'idea di base è acquistare tramite aste e poi rivendere, prima o dopo la ristrutturazione.

Parlo di piccoli immobili come monolocali, bilocali e box auto.

Cosa consigliate per iniziare a formarmi e commettere meno errori possibili?

Il budget dipende da quanta liquidità mi rimarrà dopo una ristrutturazione per la mia prima casa in cui andrò a vivere.

Quali consigli o "sconsigli" avete ?

Io e mio marito siamo riusciti, dopo APPENA un paio di anni di ricerche, a comprare casa, facendo un upgrade. Non abbiamo trovato mai alternative alle agenzie nonostante le ricerche estese: alla fine abbiamo superato i 20k di intermediazione pagati ad un’agenzia che ha fatto meno del minimo (es. informazioni approssimative quando non sbagliate, agente assente al sopralluogo concordato pre rogito).

Stiamo concludendo il trasferimento e a breve dovremo mettere in vendita la nostra precedente abitazione, un bilocale zona hinterland di Milano.

Il nostro desiderio è quello di vendere senza agenzia: siamo stufi di pagare persone non competenti per svolgere un servizio che possiamo fare da soli e in più, visto che fino al mese scorso eravamo noi dalla parte dei compratori, siamo felici di poter evitare una spesa a chi vorrà acquistare.

Per chi ci è già passato: vi va di raccontare la vostra esperienza? Darci consigli, accorgimenti?

In particolare:

- come avete fatto a definire il prezzo di vendita?

- su quali portali avete pubblicato l’annuncio?

Grazie a chi vorrà condividere.

Ciao a tutti,

Voglio sfogarmi su una cosa che mi sta facendo impazzire.

Stiamo vivendo in un mondo dove per fare un bonifico da 10€ servono impronta digitale, doppia autenticazione e tre notifiche push.

Abbiamo il GDPR, la firma digitale, i vademecum europei per ogni minima fesseria... e poi arrivi al passo più importante della tua vita, l’acquisto della casa, e ti ritrovi nel Far West.

Ma com’è possibile che non esista un processo standardizzato e trasparente a tutela di chi compra?

• “Il Mediatore”: L’agenzia immobiliare dovrebbe essere neutrale, ma è pagata a provvigione sulla chiusura. Il risultato? Hanno una fretta indiavolata di farti firmare una proposta di acquisto (piena di clausole scritte in "burocratese" stretto) prima ancora di averti fatto vedere i documenti catastali.

• Asimmetria informativa totale: Il venditore sa tutto della casa (compresi i vicini molesti e la tubatura che perde), l'agenzia sa quello che le conviene, e tu... tu devi firmare un documento legalmente vincolante "al buio", sperando che non ci siano abusi edilizi o ipoteche nascoste su cui non puoi tornare indietro. E soprattutto non ha la minima responsabilità penale.

• La trappola della privacy: Usano la privacy come scudo per non darti i documenti subito ("eh, te li do solo se l'offerta è seria"), costringendoti a impegnare migliaia di euro di caparra prima di poter fare un controllo tecnico serio.

• Lo Stato sta a guardare? Il Notaio interviene solo alla fine, il Comune ci mette mesi a darti un accesso agli atti, e nel frattempo tu sei lì, con i risparmi di una vita scritti su un assegno (che hai ricontrollato tremando duecento volte) in mano e il fiato sospeso, a pregare che la banca ti conceda il mutuo.

È assurdo che nel 2026 non esista un "Fascicolo Fabbricato" obbligatorio e certificato da un ente terzo prima che la casa finisca sul mercato. Invece, l'intero sistema sembra costruito per farti sbagliare e rubarti la caparra.

Se sbagli una virgola nella proposta, perdi la caparra, risparmi di una vita, in un processo di compravendita pieno di buchi e situazioni grigie poco chiare e non normate.

Se il venditore omette un abuso, devi fargli causa per dieci anni.

Siamo noi acquirenti a dover pagare Geometri, Notai e Broker solo per evitare di essere truffati in un processo che dovrebbe essere garantito alla base.

Ma solo io provo questa sensazione di essere un agnello in mezzo ai lupi ogni volta che parlo con un agente? Avete esperienze simili?

Non pensate sia ora di iniziare a chiedere qualche tutela in più allo Stato?

Chiedo a chi ha esperienza diretta: vi trovate meglio in una casa su due piani (zona giorno al piano terra e zona notte sopra) oppure tutta su un unico piano?

Attualmente vivo in una casa indipendente dove la parte abitativa è tutta al primo piano (al piano terra ho taverna e bagno) e sto pensando di comprarne una più grande, ma con zona giorno e notte separate su piani diversi.

Non ho mai vissuto davvero in una casa su più livelli e non so quanto possa pesarmi nella vita quotidiana. Mi interesserebbe sentire le vostre esperienze, sia positive che negative.

Sono interessato in un appartamento da comprare e stavo controllando i documenti prima di fare la proposta.

Nella planimetria catastale è disegnata una porta che separa la zona giorno dalla zona notte:

https://preview.redd.it/yqhvcd46mg0h1.png?width=388&format=png&auto=webp&s=b8fc47b0c71b2a47d71b7f21b77a5172d1b1f1dd

In realtà pero, questa porta non c'è. C'è solo l'architrave (spero che sia il termine giusto). Non è un muro portante e sinceramente preferisco non avere quella porta.

L'agente immobiliare mi ha detto che si potrebbe aggiornare la planimetria e che non si tratta fare la sanatoria. Ha detto anche che comunque si deve fare accesso agli atti dal tecnico di nostra scelta, e poi parla con il tecnico del venditore per vedere cosa si deve fare. (ovviamente a spese del venditore)

E qualcosa per cui dovrei preoccuparmi o non dovrei nemmeno presentare una proposta?
Devo richiedere anche un mutuo, quindi non vorrei che la banca lo rifiutasse perché i dati catastali non sono aggiornati.

Grazie per i consigli.

Ciao a tutti, M31 e F31, vogliamo comprare casa nel nord est, prezzo 245K, chiusura probabile a 230K.
Da parte ho circa 90K (in parte liquidi e investiti) e sto pensando a chiedere un mutuo di circa 180-190K.

Come anticipo siamo sui 50K massimo (ho preso il caso 230 - 180) e vorrei chiedere un mutuo tasso fisso per 30 anni. In questo modo mi avanzerebbero circa 25-30K da parte contando anche le spese per notaio ecc. Il mutuo lo andrei a chiudere in forte anticipo, l'idea era di stare su 11-15 anni facendo dei versamenti annuali di circa 8-10K.

Ho fatto una chiacchierata con il direttore della banca di cui sono socio e dovremmo arrivare a una rata di 700-720€ mensili, non ancora confermata ma meglio dei preventivatori online che mi danno una minima di 754€ al 3.12% (escludendo C Agricole che impone la polizza vita).

Un po' di numeri:
- Mia RAL: 34K: 14 mensilità, 160€ buoni pasto mensili + 1K netto welfare
- RAL fidanzata: netto che oscilla fra 1450 (minimo) e 1950 (trasferte e altro) + 140€ buoni pasto mensili + 2.7K netti welfare. 14 mensilità

Ho fatto un calcolo delle spese fisse, mutuo escluso: bollette, acqua, internet, condominio, tari, assicurazione, fondo manutenzione casa, canone, assicurazione e benzina x2 auto, bolo + tagliandi, palestra, abbonamento iliad x 2, spesa extra oltre buoni pasto, farmacia, telepass: 1055 euro

Alle spese fisse ci aggiungo anche un PAC VWCE da 300 mensili per un totale di spese fisse di 1355 euro (in due).

Sommando il mutuo (caso worst 750 euro) avremmo spese fisse per 2105 euro.

Sommando i nostri stipendi nel caso peggiore (con lei che prende sempre il minimo di 1450) siamo a: 3230 euro circa

Da qui risulta che ci avanzano quindi 1125 euro mensili per uscite, cene, vestiti, imprevisti. Da questi 1125 euro l'idea è di accantonarne circa 400 per un totale annuale di 4800 euro da versare nel mutuo insieme ai 760€ di detrazione sugli interessi sul mutuo + le nostre 13 esime e 14 esime per un totale versato di circa 11760 euro così da smaltire il mutuo nel più breve tempo possibile.

Ho calcolato che anche senza i 400 mensili accantonati, avremmo comunque un versamento annuale di quasi 7000 euro avendo così a disposizione 400 euro al mese in più.

I 1125 euro mensili che avanzano mi sembrano molto buoni considerando che sono per extra/svago/aggiunta viaggi.

I numeri vi tornano o sto sbagliando qualcosa?

NB: i viaggi li facciamo sempre con il welfare, più o meno 4k euro l'anno

Edit: PAC VWCE sommato alle spese fisse porta il totale delle stesse a 1355 euro. L'immobile è in classe B ed è stato costruito nel 2015.

Buongiorno,

ho un mutuo 2021 fatto ad un tasso ridicolo e mancano ancora 11 anni: adesso volevamo cambiare casa perché la famiglia si è allargata e volevo sapere se c'è qualcuno che ha avuto esperienza diretta di quanto in oggetto così da sapere come muoverci.

Grazie!

Ho diviso il grande bagno che avevo in due bagni normali e completi. Uno però è rimasto cieco.

Ma se volessi aprire una finestra? Anche di quelle che si metto in alto volendo.

Casa piano terra con giardino. "Davanti" al bagno ci sono tre metri, appunto, di giardino poi l'inferriata e infine una normale strada di città,una corsia ma con parcheggi da entrambi i lati, in tutto saranno circa altri 8 metri, poi l'inferriata di quello che mi sta di fronte anche lui con giardino, da "nuova finestra" alla sua saranno circa 15 metri.

Come posso verificare che una casa che sono intenzionato ad acquistare abbia tutto in regola?

In realtà, non so neanche che genere di ricerche e accertamenti debba fare, quindi vi chiederei di non essere criticoni. Sono alle prime armi.

Immagino che una visura possa darmi un quadro generale della situazione, ma oltre questo, dovrei valutare altro?

(Si tratta di un immobile indipendente di vecchia costruzione che verrà buttato giù, lasciando solo lo scheletro, e rifatto)

Per semplificare il ragionamento nei costi ho già incluso tasse, tecnici, oneri e contingency varie:

- casa proprietà 450k

- 550k liquidi

- voglio acquistarne un rudere (inabitabile) da 650k

- ristrutturazione (in realtà sarà demolizione e ricostruzione) altri 650k

- ipotesi 18 mesi tra rogito del rudere e trasferimento nella nuova con vendita della vecchia

in pratica mi mancano "solo" 300k (che riuscirei a pagare in 7 anni) ma dovrei chiedere un prestito 30ennale da 800k per gestire una transizione di 1.5anni smenandoci un sacco di interessi e costi

ci sono alternative?

voi come agireste?

Come da titolo? E' nuovo record? tra l'altro ovviamente ci hanno provato a truffare proponendo la solita clausola dove le provvigioni sono dovute anche se va male il mutuo

Zona Terni

Ciao a tutti, non so se é il reddit giusto nel caso reindirizzatemi pure.

Recentemente ho comprato un appartamento dove l’acqua é condominiale e si paga a quota.
Quando sono entrata ho scritto all’amministratore per presentarmi e per fare presente che gli inquilini sono sono più 2 ma 1.

Essendo già stato fatto il preventivo per il 2026 non ho chiesto venisse modificata la mia quota per quest’anno (non voglio creare rogne subito) ma ho chiesto come suggeriva di fare.
Mi é stato risposto di installare un contatore per potermi addebitare l’acqua a consumo.
L’unico problema é che sto avendo molta difficoltà ad avere informazioni su questo tipo di lavoro, costi e invasivitá dell’intervento, qualcuno di voi l’ha fatto e sa darmi delle info in più?
Va installato all’interno dell’appartamento? Devono spaccarmi il muro?

Ho chiamato l’ente erogatore della mia città ma mi ha detto che non se ne occupano loro.
Tutti gli idraulici che ho contattato fin ora mi han solo detto il prezzo della chiamata e che poi mi avrebbero fatto un preventivo ma nessuna info sul lavoro in sé.

Come da titolo.

Ho adocchiato un immobile. La casa in se (solo piano terra) è carina e piccola, ha un giardino enorme da tutti i lati.

Potrebbe interessarmi solo a patto che sia possibile costruire/allargare la parte sul retro (cosa che nel caso farei più avanti con comodo).

Come posso verificare o assicurarmi che le eventuali risposte positive che mi dà l’agenzia siano davvero reali? (Sia che mi dica sì, perché vuole vendere a tutti i costi, sia che mi dica no, perché non gli va di sbattersi o spendere 2 minuti a fare le ricerche)

La parte di casa che da sull’enorme giardino dietro non ha nemmeno finestre o porte. Considerando che è stata ristrutturata nemmeno 15 anni fa, sicuramente hanno dovuto sottostare a qualche vincolo edilizio. Vorrei capire come identificarli e nel caso scavalcarli (in correttezza)

Ciao a tutti!
M25

• RAL 32k (no tredicesima/quattordicesima)
• contratto a tempo indeterminato
• netto mensile circa 2050€
• nessuno a carico

Premetto che forse avrei dovuto chiedere un parere qui prima di fare tutto “in autonomia”.

Qualche mese fa, tramite un broker, sono riuscito a ottenere una predelibera al 95% per l’acquisto della mia prima casa, intestata solo a me. Fin qui tutto bene.

Dopo circa un mese trovo una casa che mi piace molto e l’agenzia immobiliare, capendo il mio interesse, insiste parecchio per farmi presentare una proposta. Col senno di poi, non c’erano particolari vincoli, anche perché io avrei preferito valutare un mutuo Consap al 100% e legarlo a quello, vista la cifra relativamente bassa dell’immobile.

Comunque firmo la proposta e solo successivamente, insieme al broker, vediamo il preventivo reale del mutuo (quello in allegato).

La cosa che mi ha lasciato perplesso è questa: qualche mese fa, informandomi un po’ ovunque, tutti dicevano che con Consap sarebbe bastato avere da parte circa il 10% del valore della casa per stare larghi. Invece ora mi ritrovo a vedere cifre più vicine al 15%.

Alla fine, purtroppo (o forse per fortuna), dopo un primo periodo in cui sembrava che la proposta fosse stata accettata, il proprietario ci ha ripensato e non si è concluso nulla.

Quindi volevo chiedervi:

• è normale quel famoso 15%?
• ci sono banche/posti migliori dove fare il mutuo?
• qualcuno ha avuto esperienze simili con Consap?

Sono ancora un po’ nel mood “post rifiuto proposta” perché la casa mi piaceva davvero tanto quindi mi prenderò sicuramente 1-2 mesi prima di rimettermi seriamente a cercare.
Quindi no, al momento non sto cercando un nuovo broker.

PS: la casa era nel nord Italia, in provincia di Monza e Brianza.
Attualmente ho circa 11k da parte.

Grazie in anticipo a chi risponderà, è la mia prima casa e sinceramente sto ancora cercando di capire come muovermi.

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Sto acquistando un immobile e dovrei versare una caparra piuttosto alta (40.000 €).
Il rogito è previsto a dicembre, quindi passeranno diversi mesi tra compromesso e atto definitivo.

L’agenzia mi ha detto che al compromesso si fa la registrazione, che so essere obbligatoria.
Parlando con i notai, però, è uscita anche la possibilità di fare la trascrizione del preliminare, che però ha un costo non indifferente (circa 2.000 € in più).

Quello che vorrei capire è:

• con solo la registrazione, ho comunque delle tutele reali oppure no?
• la trascrizione del preliminare tutela davvero molto di più rispetto alla semplice registrazione?
• in quali casi vale davvero la pena spendere quei 2.000 € in più?

Aggiungo qualche dettaglio:

• caparra: 40.000 €
• rogito: dicembre
• venditore: privato, con 2 figlii piccoli (non so se questo abbia rilevanza, ma lo segnalo)
• immobile che si libera a fine anno

Non sto cercando di risparmiare a tutti i costi, ma vorrei capire se:

• senza trascrizione rischio concretamente qualcosa,
• oppure se è una tutela “eccessiva” rispetto al mio caso

Ho fatto una proposta di acquisto su un immobile, nella proposta era barrata la cesalla in cui veniva detto che l'immobile era libero da ipoteche, pignoramenti e vincoli ad eccetto: "nulla". La proposta è stata poi accettata dal venditore e il preliminare è fissato a breve.

Facendo un ispezione ipotecaria tramite notaio è però emerso che l'intero edificio è gravato da un ipoteca dovuta a un mutuo fondiario fatto dal costruttore (che è anche il venditore) nel 2008 e che per vendere l'immobile bisogna prima procedere a frazionare l'ipoteca e stralciarla dal subalterno.

Per quanto riguarda l'agenzia è stato firmato un foglio in cui diceva che la commissione era dovuta all'accettazione della proposta. A voce siamo rimasti che verrà versata anch'essa, assieme alla caparra confirmatoria, durante la firma del preliminare.

Dopo la scoperta dell'ipoteca è però venuto meno sia il presupposto per cui avrei comprato quella casa, sia la fiducia essenziale nella compravendita. Anche con l'agenzia visto che avendo già venduto 4 appartamenti di quell'edificio non poteva non sapere (tra l'altro hanno l'agenzia proprio in quel palazzo, nei negozi al piano terra). Quando ho scritto sia al venditore che all'agenzia hanno ammesso che effettivamente esisteva questola ipoteca derivante da mutuo fondiario fatto nel momento della costruzione, ma hanno minimizzato dicendo che non c'è problema e che come hanno fatto in passato verrà chiuso contestualmente al rogito.

Ora mi chiedo, visto quello che ho scoperto, posso togliermi dalla trattativa, non andare a firmare il compromesso e non versare né caparra e né provvigioni? Come dovrei muovermi?

Nella polizza assicurativa dell'appartamento ho anche la copertura Contenuto, anzi l'agente dell'assicurazione mi propone di aumentare a 30k.
Mi chiedo se abbia senso, considerando che ho solo mobili ikea pure vecchi, non ho in casa oggetti di gran valore, non conservo sistematicamente tutte le ricevute d'acquisto quindi avrei difficoltà a dimostrare il valore del contenuto della casa dopo un incendio.
L'agente assicurativo ha sostenuto che in caso di sinistro si fa comunque riferimento al massimale per quantificare l'indennizzo. Mmh...