Hallo zusammen,
ich bin ehrlich gesagt gerade ziemlich am Ende und hoffe, dass ihr mir helfen könnt, weil ich das alles selbst nicht mehr überblicke.
Kurzer Hintergrund: Mein Vermieter hat uns bereits im März eine Mieterhöhung von 50€/Monat wegen einer Dachsanierung (Nachkriegsdach mit neuer Dämmung) aufgebrummt. Und jetzt (keine zwei Monate später) kommt schon die nächste Erhöhung: ca. 168€/Monat wegen eines Balkonanbaus (er darf das natürlich, aber mit unserer KM von 675 Euro tut das schon sehr weh, v.a. mit Inflation aber seit Jahren keine Gehaltserhöhung). Das wäre dann zusammen über 200€ mehr pro Monat als noch vor ein paar Monaten (genau an der Grenze der 3€/qm Erhöhung...). Ich weiß ehrlich gesagt nicht, wie wir das stemmen sollen.
Was mich zusätzlich nervt: Der Vermieter hat in der Vergangenheit mehrfach versucht, Kosten auf uns umzulegen, die er schlicht nicht darf, unter anderem hat er uns dreimal Schneeräumung in Rechnung gestellt, in Jahren wo es gar nicht geschneit hat. Man kann sich also vorstellen, mit wie viel Vertrauen ich an diese Abrechnung herangehe.
Das aktuelle Mieterhöhungsschreiben ist jedenfalls formal ein einziges Chaos (falsche Gesamtfläche, Abweichung von >10% zur angekündigten Erhöhung, Zustellung nur per WhatsApp...), aber er scheint nach seinem initiallem Ärger gesprächsbereit und hat angeboten, die Kosten gemeinsam durchzugehen. Er hat uns bisher nur die rohen Handwerkerrechnungen geschickt, ohne jede Aufschlüsselung. Ich versuche also, mich so gut wie möglich vorzubereiten, und genau dafür brauche ich euch.
Die geltend gemachten Kosten (gesamt: 99.623,15 €):
| Position | Betrag |
|---|---|
| Balkon | 71.235,92 € |
| Heizung | 8.725,47 € |
| Kernbohrung | 407,63 € |
| Fenster | 9.419,91 € |
| Stemmarbeiten | 4.827,22 € |
| Bauantrag | 2.355,50 € (noch keine Rechnung) |
| ??? (unbekannt) | 271,50 € (noch keine Rechnung) |
| Architekt | 2.380,00 € (noch keine Rechnung) |
| Gesamt | 99.623,15 € |
8% davon jährlich = 167,93 €/Monat für unsere Wohnung.
Meine Kernfragen: Was ist hier wirklich Modernisierung, was Instandhaltung?
1. Fenster: Das Küchenfenster war Baujahr 1985, also ~40 Jahre alt, die technische Nutzungsdauer liegt bei 20–30 Jahren, das war also schlicht fällig. Dazu kommt: der Umbau zur Balkontür war technisch zwingend notwendig für den Balkon, kein eigenständiger Entschluss. Und das Ergebnis ist objektiv schlechter als vorher: früher zwei öffenbare Flügel, jetzt eine Seite fest verglast. Die Küche lässt sich seitdem schlechter belüften.
2. Heizung: Rippenheizkörper aus den 1950ern, d.h. über 70 Jahre alt, wirtschaftliche Nutzungsdauer längst überschritten. Wurde nicht aus eigenem Antrieb des Vermieters getauscht, sondern weil er durch den Balkonanbau im Weg war. Ist das dann überhaupt als Modernisierung ansetzbar, oder sind das reine Folgekosten des Balkonbaus?
3. Kernbohrung + Stemmarbeiten: Beides direkt mit dem Heizungsumbau und Wiederherstellung des normalen Zustands in meiner Wohnung verknüpft. Wenn der Heizungsumbau selbst nicht voll umlagefähig ist, gilt das dann auch hier?
Und dann ist da noch der Balkon selbst...
Den Balkon haben wir jetzt, ja, und ich freue mich. Aber:
- Er hat Westausrichtung + Glasumrandung auf drei Seiten → im Sommer ab frühem Nachmittag nicht nutzbar wegen extremer Hitze (~35°C im Schatten schon im April), keine Markisenhalterung wurde eingeplant
- Es gibt einen offenen Spalt von ~6 cm zwischen Hauswand und Balkonboden → Stolpergefahr, und der angepriesene Sichtschutz existiert an dieser Stelle gar nicht
- Privatsphäre: Der Vermieter wirbt mit dem Milchglas als Sichtschutz zum direkten Nachbar. In der Realität: Das Milchglas ist ca. 1,75 m hoch, die Balkondecke liegt bei ~4 m – von der Etage drüber schaut also jeder direkt auf uns runter. Dazu gibt es einen offenen Spalt von ~6 cm zwischen dem Milchglaselement und der Hausmauer, durch den die Nachbarn auf gleicher Etage ungehindert auf den Balkon schauen können. Von „Privatsphäre" kann also wirklich keine Rede sein.
- 2 Steckdosen wurden durch den Umbau entfernt und nie ersetzt
- Im Durchbruchs- sowie Nebenzimmer sind Tapete und Wand beschädigt durch die Heizkörpermontage, bisher nichts passiert
Zählen diese realen Einschränkungen bei der Beurteilung des Gebrauchswerts irgendwie mit?