https://preview.redd.it/f9wk3g2n2jzg1.jpg?width=8229&format=pjpg&auto=webp&s=2a44cd87c56b3ea50016add7e79a3fb068f232b2

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Gostei do prédio, geralmente os pequenos tem a construção mais rápida e é mais difícil de se atrasar.

Toda vez que eu posto assim eu uso o mesmo modelo, mas reescrevo cada pedacinho para vocês terem um olhar mais sobre o todo.

Vão abrir as vendas em 1 semana, acredito que aumentem o preço logo depois em 10 a 15 mil das de menor preço.

Localização

• Mercados próximos 6/10 a 7/10
• Saúde 10/10
• Hospitais 5/5
• Academia 5/5
• Transportes (Ônibus + Metrô) 8/10
• Segurança ???/10

Mercados: São 10 minutos (pelo menos) até a padaria mais próxima, não me parece tão interessante, quanto aos supermercados o mais próximo me parece ser o SuperVille, precisa caminhar um pouco passando por um viaduto, achei a caminhada simples para fazer o mercado, mas uma caminhada complicada para ir a padaria de manhãzinha, além de que a rua mescla residencial e empresa, virando bem mais residencial depois de passar pelo viaduto da mofarrej.

Saúde: São 5 pontos de hospitais + 5 de academias para dar 10 de saúde.

Hospitais + Academias: Hospitais tem bastante próximos do Parque e na Lapa que não é muito longe e quanto a academias tem depois da/na Av. Imperatriz Leopoldina, lá é um ponto muito bom de comércios.

Transportes: Estação Vila Leopoldina e estação CEAGESP e de ônibus tem terminal Pinheiros, Vila Olimpia, Terminal Bandeira, Lapa e tem intermunicipais. (O Terminal Bandeira é uma viagem!), mesmo que eu considere longe tem uma boa quantidade de transporte e para regiões mais empresariais, só depende um pouco da localização final de destino.

Segurança: O lugar é complicado para avaliar porque tenho pouca experiência então tenho que confiar em outras pessoas, um amigo morou tanto ao redor ali da estação Butantã como ali próximo desse projeto na Vila Leopoldina e gostava bastante, mas ele não é uma pessoa de ficar muito tempo na rua (só de ir para outros lugares) e a mensagem dele sobre foi que, no geral, na cidade esta ocorrendo muito furto de motoqueiros e que o ideal é não andar com os pertences a mostra, o padrão de sobrevivência para qualquer lugar em sp, então eu considerei ok.

Já um colega corretor que passa de lá para cá de moto disse que não gosta mais próximo da região da CEAGESP porque tem muitos moradores de rua, não acha legal, entretanto não foi algo que vi pela rua do terreno. Já outros corretores me disseram que ali é muito bom em direção para a Av. Imperatriz Leopoldina inclusive com aptos de alto padrão ali próximos e tem uma praça pelos da CEAGESP que é bagunçada por causa dos moradores de rua.

Resumindo (nem tanto), tem seus prós e contras, mas eu recomendo mais para quem já conhece e ou pode ir para os lados de Osasco ou Lapa/Barra Funda por causa das estações, mas que não está essencialmente no lugar ruim, inclusive com um potencial para valorizar porque a mudança do plano diretor permitiu a construção de HIS nessas regiões de galpões igual está acontecendo com a região da Lapa, mais especificamente da futura estação Santa Marina, onde o preço do metro quadrado está ficando maior.

Do Terreno

• Área do terreno 7.195m²
• 04 Torres
• Total de unidades: 653
• Andares: Térreo + 09 pavimentos
• Aps por andar: Torre A 22 por andar e Torres B, C, D 15 por andar
• Vagas: Não tem
• Tipologias de 1 e 2 dormitórios

Provavelmente vem barato

Eu escrevi isso de antemão e realmente alguns vieram baratos, essa é uma região com poucos lançamentos, mas que terá mais projetos no futuro.

Vagas de garagem

Não tem, é foda… Até tem estacionamento em vários lugares, mas tem alguns que foram fechados então não adianta ver só pelo maps.

Áreas do condomínio

1. Delivery
2. Lavanderia
3. Sauna
4. Brinquedoteca
5. Easy Market
6. Salão de festas
7. Coworking
8. Pet Care
9. Espaço Beleza
10. Academia
11. Sport Bar
12. Churrasqueiras
13. Piscina adulto e infantil
14. Playground
15. Bicicletário
16. Fitness externo
17. Quadra com grama artificial
18. Pet Place

Piscina

Lavanderia

Salão de festas

Coworking

• Está bem legal, bastante coisa de condomínio clube, tudo bem completinho, inclusive com sauna e a piscina tem um espaço bem localizado.
• Eu acho que o condomínio vai precisar de um bicicletário maior.

Terreno

Implantação

• Esse é o terreno total, serão mais de uma fase de condomínios (acho que duas).
• São cerca de 26.000m²
• A primeira fase serão 4 torres
• VAI TER UMA TORRE COLADA COM OUTRA, MAS AS JANELAS NÃO SÃO UMA DE FRENTE PARA OUTRA, é como se continuasse a torre.

Implantação satélite

• Com a mais absoluta certeza sobrará terreno para a Av.Mofarej, ninguém sabe de quem é e se é algo, mas já vi esses pedaços ficando para a prefeitura.
• A proporção é um tanto quanto chata de transportar do modelo para o mapa, considerem que a parte mais fina ocupará metade do espaço no terreno.

WPP Vila

WPP Vila

Eu não sabia nem conhecia, mas tem um espaço muito grande da holding WPP que foi inaugurado ali do lado que são salas e escritórios, ali vão funcionar se já não estão funcionando os setores de anúncios da Globo, Amazon, Mercado Livre e outros (achei no google).

Plantas

37m² de 2 dorm c/ terraço

9m² de 2 dorms c/ varanda integrada

42m² 2 Dorms c/ terraço integrado

• 37m² é a planta mais básica do mercado com uma varanda.
• 39m² é uma planta que ficou bem interessante por ser uma varanda com um espaço considerável.
• 42m² é uma planta que está realmente com um preço mais alto para um lançamento.
• 42m² tem a janela na área de serviço que vira a janela da cozinha, linda e perfeita.

Dúvidas de preços

• Essa tabela resumo é com os preços a partir.

M²	Preço	Preço/m²	Quantidade
37m²	315.000	8.513	Várias
39m²	340.000	8.717	Várias
42m²	421.000	10.023	20

• Ponto absurdamente importante é que mesmo que eu ache os de 42m2 caros eles tem pouquíssimos apartamentos, com a mais absoluta certeza serão os primeiros a acabar.

FINANCIAMENTOS

M²	Preço	Limitador de renda	Preço/m²	Financia até (depende da renda, ler abaixo)	Entrada (para parcelar)
37m²	315.000	His2	8.513	300.000	15.000
37m²	325.000	His2	8.783	300.000	25.000
39m²	340.000	His2	8.717	306.908	33.092
39m²	381.000	R2v	9.769	336.000	45.000
42m²	421.000	R2v	10.023	356.000	65.000

• O preço está bom no geral, até para quem tem renda menor do que os que financiam o máximo, mas para quem tem renda próxima de 5.000 bruta precisa comprometer um valor maior de ato/sinal (esses seriam o seu primeiro boleto no momento de assinatura).
• Os aptos de 421 mil estão nesse preço por causa da escassez, a planta tem janela na cozinha/área de serviço e vão zerar de qualquer forma.
• Rendas de 7.700 até 8.000 com beneficio do FGTS tem financiamento de 320.000 do novo minha casa minha vida.
• Rendas sem o beneficio do FGTS para ter um financiamento de 320.000 são de 8.100 a 9.600 para manter no faixa 3 e ter melhores condições
• Pessoas com renda que financiam em média 280.000 que era o antigo teto de financiamento do mcmv da faixa 3 ainda conseguem comprar com tranquilidade, para pagar parcelas mensais que não impactam tanto o bolso do dia a dia, mas isso é em torno de 6.500 a 6.700 com o beneficio do redutor do FGTS
• O beneficio do redutor é o seguinte, 3 anos contribuindo no FGTS te garante uma redução de 0,5% na taxa de juros o que aumenta em 10 mil no seu financiamento (até a faixa 3)

Todos os “financiamentos até” colocarei dentro do minha casa minha vida até o faixa 3 que é a melhor opção aqui, se for possível comprar sendo faixa 3 bem se não for você tem que comprar um R2v pagando mais caro, mas com um potencial maior de financiamento

FAQ

Consigo financiar 100% do valor do apartamento?

Nenhuma, mas chegam perto e o preço de 37m2 está bom para quem não quer equilibrar aluguel + parcelas com construtora.

Como seria um fluxo de pagamento?

Tranquilamente é possível comprar com parcelas de até 400 reais dando o mínimo de sinal para quem financiar o máximo que eu escrevi e lembrando que cada caso é um caso e eu faço para cada pessoa um fluxo, as vezes considerando o FGTS nem tem parcelas para serem pagas.

É possível juntar rendas?

Sim, como sempre não precisa ser apenas a sua.

Autônomos podem comprar?

Sim, com a declaração do imposto de renda (que está acontecendo agora!!!) e extratos bancários.

Mais uma coisa, se você é autônomo dá para comprar financiando o apto todo diretamente com a construtora sem passar pelo banco e nesse caso não precisaria da declaração do imposto de renda.

Quem tem pró labore só vai conseguir comprar se tiver mais de um mês de empresa, a Caixa apertou esse tipo de declaração de renda por terem ocorridos muitas fraudes.

Qual a data de entrega?

Maio/Junho de 2029, padrão de 3 anos

Como fica a documentação fora do MCMV?

Fora do limite de 8.000 de renda a documentação é calculada pelo sistema da incorporadora e é inclusa no fluxo de pagamento.

Dentro dos 9.600 de renda bruta é de gratuito por causa do minha casa minha vida.

Quer mais informações ou ajuda para entender algo? Se quiser comprar também estou disponível rs

Podem entrar em contato comigo pelo privado aqui no Reddit ou pelo meu Whatsapp (11) 97277-6539 😄

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É aqui que começam a ter chances mais significativas de ter as vagas de garagem, mas a chance grande está depois dessas metragens e se estiverem próximas de estações de metrô depende muito.

Entendam próximas como coisas de 2~3 kilometros

41m² até 43m²

Imagem 1

Imagem 2

Imagem 3

Imagem 4

• A partir daqui aumentam as varandas e o espaço entre sala e cozinha.
• A planta da imagem 1 é literalmente a planta de 37m² com varanda até na frente do segundo dormitório.
• A planta da imagem 2 é uma de 39m² com área de serviço integrada ao terraço, mas as de 41m2 seguem esse padrão também.
• A imagem 3 é a mesma da imagem 2 são do mesmo tipo, mas pelas questões de tamanho o espaço fica melhor aproveitado entre sala e cozinha, e por uma questão do formato do prédio a área de serviço na varanda ficou bem maior empurrando a cozinha para a entrada o que deixou ela com um corredor na entrada.
• Eu gosto quando colocam uma mesa de canto com aqueles bancos na parede, fica muito melhor e não atrapalha a sua movimentação pelo apê.

Exemplo, esse é um menor no Jaguaré ou era Pirituba com o mesmo formato

• A planta da imagem 4 é quando a varanda vai até a frente da janela do dormitório principal.
• Coloquei a imagem 4 para ilustrar que dependendo da posição que fiquem nos prédios essas plantas podem ter janelas na área de serviço o que resulta em iluminação para a cozinha.

Alguém gostaria de adicionar algo?

Parte 2 de X

Plantas de 36m² a 38m²

Imagem 1

Imagem 2

Imagem 3

Imagem 4

Imagem 5

• Minha favorita (imagem 4) eu tive que pegar a de 39m² porque não achei a img da de 37m², mas é o mesmo formato.
• A primeira planta é literalmente a de 35m² com adição da varanda (muda nada) e muita atenção na metragem porque pode não caber nem uma cadeira, de vez em quando o banheiro é quadrado (gosto mais), mas é um quase nunca.
• A segunda planta é a minha queridinha porque eu fecharia a varanda com vidro, tamparia com cortinas, colocaria sofá e TV ali mesmo, minha sala seria só mais um espaço, eu poderia até colocar uma mesa para o computador ou duas e fazer o segundo dormitório de escritório, acho que as possibilidades nessa planta são bem mais legais. O terraço da segunda planta já tem quase 4m de largura, que é o que permite essa brincadeira toda de fechar e transformar. Nas menores não rola de virar outro ambiente.
• A Terceira planta é a mais tchum porque é uma suíte e é isso, essa planta a chance é grande de que vai ter a ventilação natural porque ela sempre vai estar nos cantos dos prédios, mas ela carrega a desvantagem de ser uma planta com suíte mais em conta do que apartamentos com um tamanho de maior qualidade o que dá mais espaço útil. Resumindo isso aqui, vai ter a sua suíte por um preço menor do que as com suíte do mercado porque o tamanho das boas plantas são maiores, então tudo vai ser mais apertadinho.
• Essas plantas (imagem 1) variam muito de preço dependendo da localização, já vi desde 280 mil até 380 mil (em abertura de lançamento).
• Todas as outras opções sempre tem preços mais altos, imagem 2 por ter varanda grande, imagem 3 por ser com suíte, imagem 4 pela janela no banheiro + espaço de varanda e imagem 5 por ter dois espaços de varanda.
• Lembrando que quanto mais distante das regiões mais $$ da cidade é mais fácil encontrar outros tipos de plantas
• A planta da imagem 1 é uma planta absurdamente comum de todas as construtoras, a imagem 2 é uma planta comum na Novvo e Mundo Apto (as vezes), a imagem 3 é comum na Trisul na linha mcmv (Elev) e sem a suíte é comum na Plano&Plano e VivaBenx, além dessas de vez em quando eu me deparo com a planta da imagem 5 aleatoriamente (na MundoApto tbm).
• A planta da imagem 1 tem opções em que o banheiro de duas portas sendo a segunda entrada pelo quarto, portanto é uma suíte (vejo isso na VivaBenx).

Imagem 6

Imagem 7

Imagem 8

• Nas empresas menores/menos famosas dá para encontrar plantas mais diferenciadas como Imagem 6, 7 e 8

Imagem 9 (essa é de 38m²~39m²)

• Na Imagem 9 os quartos tem o mesmo tamanho, mas você ganha mais área na área de serviço e do espaço lado da sala, onde está a mesa ali, então você tem um movimento mais tranquilo pelo apartamento.
• O segundo dormitório é maior também, mas eu considero muito mais significante o espaço entre sala/cozinha.
• Com exceção do banheiro essa é a planta mais em conta que tem maior quantidade de iluminação natural sendo a maior o formato de planta da imagem 4 e depois a de 32m² com a porta para cozinha/área de serviço.

Planta fumodromo

• Contribuição de u/TRBRIM a planta fumodromo em que a varanda só cabe o pé
• Legal que tem janela na área de serviço

Alguém quer adicionar algo?

Parte 1 de X

Quando as pessoas tem mais de 1 opção elas ficam em dúvida (de vez em quando eu incluso) e muito pensativas porque quem compra o apartamento mais incrível possível sempre tem muito dinheiro e ganha muito dinheiro e essa não é a vida da maioria das pessoas, além de que não é todo dia que compramos um imóvel né e exatamente por isso a experiência nessa parte é escassa.

Pra quem já visitou vários stands pode ter percebido mais rápido do que quem visitou imóveis prontos (novos), mas não existem 25 plantas de apartamentos diferentes, geralmente são 3 plantas diferentes com pequenas variações dependendo das empresas. Claramente existe a diferença de metragem entre cada uma, entretanto o formato da planta é idêntico.

Um exemplo muito bom dessas variações é um projeto de uma incorporadora pequena (que tem um grupo de empresas por trás) próximo da estação Tamanduateí, a planta é de 37m2 sem varanda e as diferenças são as seguintes:

1. Mesmo sendo alvenaria estrutural o segundo quarto pode ser aberta a parede.
2. Mesmo sendo alvenaria estrutural existe a possibilidade de se colocar a condensadora na área externa do prédio e já vem com 2 pontos para ar condicionado (quarto e sala).
3. Banheiro maior do que o padrão (retangular que quase vira um quadrado).
4. O apartamento de 37m2 na verdade não é de 37m2 (41m2 no total) porque essa medida de 37m2 é sem considerar a área das paredes e o padrão de mercado das empresas grandes e médias e até de pequenas é considerar a área das paredes como metragem, aqui foi o contrário.
5. Mudam o lado da porta do segundo dormitório para a outra parede.
6. Janela no banheiro nas mesmas plantas nas unidades que ficam nos cantos dos prédios, geralmente as maiores usam os cantos para colocar apartamentos de maiores metragens justamente porque conseguem ter janela no banheiro.

Pq então essas empresas não venderam tudo ainda? Falta de confiança e é normal não se sentir seguro comprando algo de uma marca nova, as pessoas vão pelo que elas vêem os outros indo e justamente por isso essas empresas precisam ser melhores em preço e qualidade, algumas tocam o foda-se e conseguem pela localização, outras não.

Plantas de 32m² a 35m²

• Dica geral: Jamais se deixe levar por ver a iluminação do dia a dia por essas imagens de modelos da planta, as luzes enganam, as vezes elas estão vindo de uma parede.

Imagem 01

Imagem 02

Imagem 03

Imagem 04

Imagem 05

• Da primeira e segunda imagem, a única diferença entre a planta de 32m² para 34m² é na área de serviço, aquele pequeno quadrado que tem faltando em um existe no outro.
• A primeira planta tem uma opção que o segundo dormitório tem a porta para a cozinha em vez da sala (imagem 2), eu prefiro essa opção, mas é algo de preferencia pessoal porque muitas pessoas nem ligam e nem sempre tem desse tipo.
• 2m² a mais nessa planta é relevante proporcionalmente (6% maior), MAS quando esse aumento é só na área de serviço ele não vai melhorar em nada o espaço social, que é o principal. Uma amiga arquiteta que me falou isso e eu nunca esqueci.
• A segunda opção (imagem 3) você até pode colocar uma mesa ali na sala, mas apenas das menores porque as de tamanho normal viram um obstáculo e você vê o apartamento ainda menor.
• A terceira opção sacrifica a luminosidade natural na sala para se ter uma varanda/área de serviço maior, muitos condomínios tem lavanderia então tem gente que abre mão da lava e seca em casa.
• A quarta e última opção foram dois redditors que me lembraram que tem o lavatório fora do banheiro, ele é esquisito esteticamente e as paredes da área do lavatório e dormitório sempre são estruturais, mas geralmente quando essa planta aparece o preço dos apartamentos são bem menores.
• Ver as plantas assim com os móveis engana bastante! Apesar de que nem sempre é ruim.

Alguém gostaria de adicionar algo?

Resposta rápida

Não, mas pode ser, tome cuidado.

Na planta, de empresas é de boas, mas casas prontas pode esquecer ainda mais se não forem lugares como Cotia e na planta.

Caso real que eu vendi, mas existem outros, acabei de printar aqui.

Proposta

Essa é a proposta de uma cliente e o namorado, vou chamar eles de Raissa e Igor porque sim.

Raissa tem renda bruta de 3.197,23
Igor tem renda bruta de 4.653,00

Raissa e Igor juntos tem uma renda bruta total de R$7.850,23, ambos ainda não tinham 3 anos de contribuição no FGTS e é o primeiro imóvel deles, ou seja, se enquadram no programa MCMV com direito a:

1. Financiamento facilitado
2. Tx de juros menor
3. Isenção da documentação

Como ficou o financiamento:

Tabela Price

Financiado: 280.000
Tx de juros: 8,47% (sem direito ao redutor)
Parcelas: 2.355,06 (saúde financeira perfeita)
Qto Tempo: 420 meses

Ahhh a SAC não seria melhor? Não, no caso deles acho que teria financiado menos, não lembro mais, mas basicamente se sua renda for menor que ali próximo dos 11 mil, você não tem uma entrada alta e o apto é "barato" então eu nem cogito olhar a SAC.

Preço do apto era de 276.809

OU SEJA eles financiam mais do que precisa e a empresa para esse apto permitia, os 800 reais seria para validar o contrato apenas.

Ficou tão liso que eu me ofereci pra pagar os 800, mas ela recusou e me indicou a irmã e pela irmã ter comprado eu paguei os 800 pra eles depois porque eu faço isso com quem me indica clientes que compram, agora a irmã vai ganhar os 800 reais de outra indicação mês que vem kkk.

Planta que compraram de 38m2

Pq eles precisaram dar os 800 se o financiamento cobria até os 800 de entrada?

Por causa dessa parte que tem em todo contrato.

Parte do contrato

O primeiro boleto chamado de ato precisa ser pago para dar validade ao negócio.

Fica pronto em setembro/outubro de 2028 e atualmente a fundação está quase na metade (esta em 30%), até dezembro o prédio começa a subir.

Alguma dúvida? Vocês teriam comprado?

Eu talvez pq a localização + preço deixou interessante.