Salut r/immobilier,
Je suis arrivé en France récemment et je cherche à acheter ma première résidence principale en IDF avec ma femme. Je ne connais pas encore bien les pratiques immobilières françaises et je voulais partager mon expérience pour avoir vos avis. Je pense avoir fait des erreurs mais je ne sais pas exactement lesquelles.
Le bien
Maison années 70, 68m² SHAB au RDC, sous-sol total aménageable, combles aménageables de plus de 50m², grand terrain, quartier résidentiel pavillonnaire, RER à 5 minutes à pied. Vente en succession — les héritiers vivent hors IDF et n’ont aucun attachement émotionnel au bien. Un seul propriétaire pendant 50 ans, maison très bien entretenue. Prix affiché 389 000€ honoraires inclus.
Ce que j’ai fait avant de visiter
J’ai suivi le secteur pendant 4 mois avant de trouver ce bien. J’ai analysé les données DVF des transactions récentes dans le secteur. J’ai lu le DDT en entier — amiante, électrique, DPE E, ERP. J’ai fait faire des devis par un artisan pour les travaux nécessaires — rafraîchissement RDC, aménagement sous-sol, aménagement combles. J’ai construit ma propre estimation du prix avant de faire une offre.
Ma conclusion : le bien était affiché trop cher pour sa surface habitable actuelle de 68m² mais avait un potentiel intéressant si on aménageait les combles et le sous-sol. Le DPE E représentait des travaux énergétiques supplémentaires non négligeables.
La négociation — tout s’est passé verbalement au téléphone avec l'agent
C’est peut-être là mon premier problème. L’agent ne m’a jamais rien envoyé par écrit.
Première offre de ma part : 340 000€ honoraires inclus.
Contre-offre officielle des vendeurs communiqué par l'agent : 369 000€. L’agent me dit au téléphone — “c’est le prix auquel on clôture, les vendeurs ne bougeront pas.”
Je remonte à 355 000€. L’agent revient et me travaille pour aller à 360 000€. J’accepte. Il me dit — “à 360 000€ on clôture, je suis sûr.”
Rien ne vient par écrit. Pas de contre-offre officielle des vendeurs à 360 000€. Juste des échanges verbaux.
Le coup de théâtre — troisième visite
Une heure avant ma troisième visite l’agent m’appelle. Il ne l’annule pas. Il m’informe qu’un autre couple avec des enfants vient de faire une offre sur le bien. Il me dit qu’il faut que je monte à 365 000€ minimum et que les vendeurs voudraient idéalement 370 000€.
Plusieurs choses m’ont semblé bizarres à ce moment. Il avait gardé ma visite malgré cette nouvelle offre. Il m’a donné beaucoup de détails sur le profil de l’autre couple. Il n’a pas pu me montrer quoi que ce soit par écrit sur cette offre concurrente. Et surtout — il m’avait dit deux fois déjà qu’on allait clôturer à un prix précis et ce n’était jamais vrai.
Mon raisonnement pour tenir à 360 000€
Je me suis dit plusieurs choses. Si l’autre offre était vraiment solide à 365 000€ pourquoi garder ma visite et passer son weekend à m’appeler. Un agent avec une offre propre clôture en 20 minutes. L’autre couple faisait leur première offre — s’ils étaient prêts à monter facilement je ne pouvais pas gagner une guerre des prix contre eux. Chaque fois que j’avais donné un nouveau chiffre verbal il était devenu le nouveau plancher. Et il n’avait rien par écrit à me montrer.
J’ai donc tenu à 360 000€ et demandé une confirmation écrite à chaque étape.
Le résultat
L’agent m’a appelé pour me dire que la maison était vendue à 365 000€ avec l’autre couple. Quand j’ai envoyé un message pour demander une confirmation écrite de la vente et du refus de mon offre il a laissé mon message en lecture sans jamais répondre.
La différence entre mon offre et le prix de vente : 5 000€. Soit environ 21€ par mois sur 20 ans.
Ce que je me demande
Est-ce que mon raisonnement sur la guerre des prix était juste ou complètement faux ? Est-ce que j’aurais dû donner les 5 000€ dès qu’il m’a parlé de l’autre offre ? Comment on sait si une offre concurrente est réelle en France ? Est-ce que c’est normal qu’un agent ne mette jamais rien par écrit ? Pourquoi il ne répond pas à ma demande de confirmation écrite ? Et est-ce que le compromis n’étant pas encore signé je peux encore espérer quelque chose ?
Je précise que notre dossier de financement était solide avec un apport confortable. Peut-être que j’ai trop analysé et pas assez fait confiance. Ou peut-être le contraire. Je ne sais pas vraiment.
Qu’est-ce que vous en pensez honnêtement ?
Merci d’avance.