u/80387

Buurvrouw laat dak al 2,5 jaar lekken, veroorzaakt schade aan mijn huis. Heeft procederen zin als ze waarschijnlijk geen verhaal biedt? En waarschijnlijk ook niet reageert op een vonnis van de rechter dat ze het dak moet repareren?

Ik zit met een slepend dossier en ik wil graag even sparren voor ik een beslissing neem, want drie advocaten en twee jaar verder heb ik het gevoel dat ik in cirkels rondloop.

De situatie

Ik woon in een rijtjeshuis uit de jaren 30 in Arnhem. Mijn buurvrouw (eigenaar van het pand naast het mijne) heeft een balkon/dakterras dat al jaren in slechte staat verkeert. Vanaf voorjaar 2023 heb ik haar meerdere keren aangesproken, eind 2023 werd de lekkage in mijn woning concreet. Begin 2025 heeft een vochtexpert onderzoek gedaan en vastgesteld dat de oorzaak van de vochtschade aan mijn woonkamer- en slaapkamerwanden bij haar balkon ligt. Mijn eigen opstalverzekeraar heeft in een afwijzingsbrief ook vastgelegd dat het balkon "in slechte staat van onderhoud" verkeert — ze dekken mijn schade niet omdat langdurige vochtdoorslag door achterstallig onderhoud niet onder mijn polis valt, maar de oorzaak staat voor hen vast.

In februari 2025 heeft buurvrouw zelf toegezegd het dakterras dat jaar te laten vernieuwen. In mei nog berichten dat "iemand langs zou komen" en dat ze "medio juni geld zou hebben". Daarna radiostilte. Reageert niet meer op brieven, aangetekende post komt retour. Deur wordt niet open gedaan, aanspreken op straat heeft geen resultaat. Reparatieofferte voor schade aan mijn woning: rond de €4.000.

Waar ik sta

Al ruim een jaar in gesprek met een advocatenkantoor, in de loop van de tijd drie verschillende advocaten binnen dat kantoor. De laatste heeft me geadviseerd niet door te procederen omdat buurvrouw vermoedelijk geen verhaal biedt — er zou al een executieverkoop van een andere woning zijn geweest, mogelijk loonbeslag.

Ik heb daarna zelf het kadaster nagekeken:

• Geen beslagen op haar woning per vorige week
• Wel een hypotheek (grote bank) van €400k inschrijvingsbedrag uit 2020, aankoopprijs destijds €250k
• Woning nu vermoedelijk €400k+ waard → waarschijnlijk overwaarde
• Zij enig eigenaar

Dat wijkt af van het plaatje dat mijn advocaat schetste.

Mijn primaire doel is niet schadeverhaal maar reparatie

Ik kan mijn wand wel laten herstellen, maar als haar dak blijft lekken komt de schade terug. Wat ik écht wil is dat haar dak gerepareerd wordt. Schadevergoeding is secundair.

Vragen

1. Is een kort geding gericht op nakoming van herstel (met dwangsom) realistisch, gegeven dat ik een onafhankelijk expertrapport + schriftelijke erkenning van mijn verzekeraar + haar eigen toezegging uit februari 2025 heb?
2. Is conservatoir beslag op de woning proportioneel voor een vordering van deze omvang op een woning met hypotheek maar ook overwaarde?
3. Heeft iemand ervaring met het aanspreken van de opstalverzekeraar van de tegenpartij op grond van 6:174 BW jo. 7:954 BW, zonder dat je zelf weet wie die verzekeraar is? Hoe achterhaal je dat?
4. Is het zinvol om de hypotheekhouder te informeren over de onderhoudssituatie?
5. Herkent iemand dit patroon — buurman/vrouw die financieel in nood zit, niet reageert, en waar een gewone bodemprocedure weinig effectief blijkt? Wat hebben jullie gedaan?

Niet op zoek naar "ga naar een advocaat" (al drie gehad) of "accepteer het maar". Graag praktische input van mensen die iets vergelijkbaars hebben meegemaakt of hier verstand van hebben.

Bij voorbaat dank. :)