u/2AcesRoth

Continuei aprimorando o front-end do projeto, abri algumas coisas em maior detalhe.

Consegui fazer o gráfico automatizado de categorias de consumo.

Estarei apresentando os resultados agora.

https://preview.redd.it/zfh5egvufr0h1.png?width=516&format=png&auto=webp&s=9035943092b9e87d7830c1d866ff41232f8d82c7

Quanto você gasta em corte de cabelo? Eu gastei no ano de 2024, 945 reais.

945 reais equivale a 2,1% das minhas despesas de consumo.

E com transporte, meu caso Uber e 99 / metrô RJ, quanto eu gastei? R$ 1283,89.

1283 reais e 89 centavos equivale a aproximadamente 3% das minhas despesas de consumo.

Isso no RJ capital, deixa aqui nos comentários quanto vc estima que seria o resultado considerando os seus hábitos de consumo (já q eu poderia substituir Uber e 99 por ônibus por exemplo) / custo de vida local na cidade e estado que mora.

Espero estimular uma conversa sobre orçamento familiar, tópico que acho interessante pra crl.

Se alguém tiver curiosidade, tá pra sair os resultados da POF 2024-2025!

Já tentou fazer essas planilhas pra ver como estão suas finanças?

É chato pra crl né, de tão chato, eu tô tentando automatizar o negócio kkkkkkkkk.

Por enquanto a lógica do App tá bem simples, estou usando WinForms como UI e ultimamente gerando relatórios no Excel.

Isso vou melhorar ao longo do trabalho porque acho que é de utilidade pública, acredito que vou adaptar para Blazor e futuramente disponibilizar como uma página interativa na web, não sei ainda.

A ideia do post aqui vai ser mais mostrar o que fiz e também evidenciar metodologia, já que quando um indivíduo tem n contas, a complexidade para definir o que de fato é entrada / saída aumenta.

https://preview.redd.it/9zk577png90h1.png?width=786&format=png&auto=webp&s=419c6918cf5a4acdb1e16de3cf78331f8a0af0a8

Aqui seria a Interface do Usuário em WinForms:

• Vemos os botões que ativam a lógica de importação de arquivos (os botões de .pdf são por conta do maldito PicPay, formato de arquivo miserável kkkkk).
• Nesse processo de importação são identificadas Transferências entre contas, buscando por equivalências no mesmo dia (ex. saida da XP, entrada no Bradesco)
• Para a Avenue, os valores em USD são convertidos p/ BRL usando Dólar PTAX coletado da API do Banco Central.
• Significando que os valores já estão em BRL.
• Resultado da query: Entradas where Data = '2026-05-04'
• Resultado da query: Saidas where Data = '2026-05-04'

https://preview.redd.it/bejxz9spg90h1.png?width=523&format=png&auto=webp&s=b14021d4f96108291da7f096a1639c77520da01f

https://preview.redd.it/ksn4v2yqg90h1.png?width=701&format=png&auto=webp&s=773937e2682750c6f1a348e23688824ef52e65a6

Isso daq fui eu pagando fatura, tirei saldo do BB, mandei pro PicPay. Foi entrada no PicPay? Foi uma saída no BB? Nenhum dos dois, foi só eu movimentando entre minhas contas, então temos que desconsiderar.

Para facilitar isso, acrescentei nas tabelas a coluna booleana EhTransferencia, valor = 1, sou eu movimentando entre as contas, valor = 0 ai sim de fato foi uma entrada / saída.

Para exibir os resultados, fiz um menu consolidado / quebras por instituição.

Segue abaixo o resultado até o momento do mês de Maio:

https://preview.redd.it/i6o8navug90h1.png?width=1238&format=png&auto=webp&s=c03b1620fd474f4a7616e8fcc1105684a98a642b

Mal começou o mês e já torrei quase 600 conto em Pix vtnc KKKKKKKKKKKKK.

https://preview.redd.it/al9ezp4xg90h1.png?width=1350&format=png&auto=webp&s=2c15a1928c9930f8abd0b14ebe2cf99bfae90df4

E tive 8 conto retido na fonte em impostos sobre dividendos de índice americano.

Conclusão? Sou um coitado universitário pobre, se alguém quiser doar migalha tô aceitando KKKKKKKK

Estou vendo pessoas compartilhando esse link para uma das calculadoras disponíveis.

Dando uma lida com cuidado, já noto algumas coisas:

https://preview.redd.it/biagwhy5ixzg1.png?width=317&format=png&auto=webp&s=9fff41efd13716391626c2519107a51506f25b32

Primeiro, a calculadora recebe a valorização do imóvel a partir de input de usuário. Te perguntar, vc usuário é a mãe dinah? Consegue ver o futuro? Se sim me passa os dígitos da Mega Sena pfv.

Esse é o mesmo problema do meu projeto (se basear em crescimento anual histórico passado para extrapolar ao futuro), só que ainda pior porque não tem sensibilidade ao histórico FipeZAP de cada cidade.

https://preview.redd.it/r5oh671djxzg1.png?width=996&format=png&auto=webp&s=69723d3be8fe9f27169acd248c2099e5aa92f4ec

Aqui escrevi na imagem mesmo, mas essa calculadora toma muitas liberdades que inclinam a resposta para compra. Uma coisa que não achei: CADÊ O INDEXADOR DO CONTRATO??

O diabo está nos detalhes galera, uma das variáveis mais importantes será o indexador do contrato de financiamento, que não observo aqui. Essa decisão vai impactar e muito a progressão do seu saldo devedor e as prestações esperadas.

Uma outra coisa é o rigor né, veja o reajuste do aluguel por exemplo, usar um valor aleatório ao invés de compor a curva forward é uma simplificação grosseira. A ideia de usar a curva forward seria extrair as EXPECTATIVAS futuras para o determinado indexador.

Para demonstrar o meu desconforto:

https://preview.redd.it/ha7di93dkxzg1.png?width=655&format=png&auto=webp&s=9da9fc57f5f0b055e5c1ff31f1085f5e76ee2f18

Lembram da definição? "A linha Aluguel mostra o patrimônio de quem aluga e investe a entrada + a diferença mensal entre parcela e aluguel." Na equação tem esse termo + a diferença mensal entre parcela e aluguel, esse termo no final fica negativo, mas tá sendo subtraído do patrimônio, oq faz o patrimônio do aluguel descer (?).

Como que isso faz sentido? Sua carteira investimento está a mesma.

Comparação com meus resultados:

Insira o valor do seu bem: R$ 400000.00
Periodicidade de pagamentos (Mensal, Anual, etc.): Mensal
Insira o número de períodos: 30
% do bem a ser pago de entrada: 20 -> 80mil
Taxa (em %) ofertada: 10.5
Indexador desejado (IPCA, IGP-M, etc.): TR -> Na outra calculadora não tem
% do CDI para investimento (ex: 100): 100 -> A outra vê uma rentabilidade fixa
É um imóvel? (Sim/Não): sim

Tipo de imóvel (Residencial, Comercial): Residencial
Número de quartos (Total, 1, 2, 3, 4): 2
Área do imóvel (m²): 50
Mercado/Localidade (Brasil, São Paulo, Rio de Janeiro, etc.): Rio de Janeiro
Valor do Aluguel Mensal: R$ 2500 -> Config Quinto Andar Imóveis na Tijuca

Foco da análise (Morar/Investir): Morar
IPTU mensal (padrão: 0): R$ 65
Condomínio mensal (padrão: 0): R$ 600
Seguro mensal (padrão: 0): R$ 100
Taxa de manutenção -> % do valor do imóvel/ano (padrão: 1.0): 1.0

ITBI em % (padrão: 2.0): 2.0
Custos de cartório - Escritura + RGI em % (padrão: 2.0): 2.0 -> + ITBI = 4%
Comissão de venda em % (padrão: 6.0): 6.0
IR sobre ganho de capital em % (padrão: 15.0): 15.0

Indexador do reajuste de aluguel (IPCA/IGP-M/FipeZAP): IGP-M

https://preview.redd.it/vg8fme0zmxzg1.png?width=2068&format=png&auto=webp&s=0841021e5c15e40f5e39e75429d0767cd5e6db14

https://preview.redd.it/jwdsh2izmxzg1.png?width=2033&format=png&auto=webp&s=c735bd3229da821264929ff7cfa0c43ccfe0a8b3

https://preview.redd.it/w1z1tg81nxzg1.png?width=2009&format=png&auto=webp&s=8dead6ae09ffa6eb10c729d3eb02ed53be5e7efc

Informações do Imóvel (FipeZAP)
Tipo: Residencial | Quartos: 2 | Área: 50.0 m² | Mercado: Rio de Janeiro

Preço médio de venda (R$/m²): R$ 9,306.30
Valor estimado do imóvel (venda): R$ 465,314.88
Imóvel está sendo vendido abaixo do valor de mercado em: R$ 65,314.88

Preço médio de locação (R$/m²): R$ 50.37
Aluguel estimado do imóvel: R$ 2,518.46
Imóvel está sendo alugado abaixo do valor de mercado em: R$ 18.46

https://preview.redd.it/inwm5uoanxzg1.png?width=2465&format=png&auto=webp&s=994903e6e11ca269ca9d4681b7dcefa385954fac

[FipeZAP Venda] CAGR mensal histórico: 0.5857% (7.03% a.a. aprox)
[FipeZAP Locação] CAGR mensal histórico: 0.5695% (6.83% a.a. aprox)

[Curva Forward] Resumo: 360 meses gerados para TR
Taxa média mensal: 0.1614%
Taxa anualizada média: 1.95%

https://preview.redd.it/o54gu48loxzg1.png?width=571&format=png&auto=webp&s=26bfc905060f9daa97fc632c533edcf257b859d0

Acima, vemos a curva Forward do CDI.

Fluxos de Caixa Resultantes:

https://preview.redd.it/cxrrbtd4oxzg1.png?width=3013&format=png&auto=webp&s=72280e4bf35400a88d1afd3f25ad72013ffdd203

Fluxos de Caixa — Comprar vs. Alugar -> Foco: Morar

Price Corrigida (Projeção)


  Métrica                                                           Valor
  -----------------------------------------------------------------------

  Cenário A: Comprar Financiado

  Entrada + Custos de Aquisição (Mês 0)                      R$ 96,000.00
    Entrada                                                  R$ 80,000.00
    ITBI                                                      R$ 8,000.00
    Cartório (Escritura + RGI)                                R$ 8,000.00
  Total Prestações                                        R$ 1,407,729.20
  Total Custos Propriedade (seg+manut+iptu+cond)          R$ 1,026,494.94
  Total Renda (Morar)                                             R$ 0.00
  Valor Imóvel Final                                      R$ 3,273,652.51
    (-) Comissão de Venda                                   R$ 196,419.15
    (-) Custo Fiscal (inclui juros pagos)                 R$ 1,335,726.07
    (-) IR Ganho de Capital                                 R$ 261,226.09
    = Valor Terminal Líquido Imóvel                       R$ 2,816,007.27
    + Saldo Invest. Líquido (A)                             R$ 392,405.34

  Riqueza Terminal A                                      R$ 3,208,412.60


  Cenário B: Alugar + Investir

  Investimento Inicial (Entrada + Aquisição)                 R$ 96,000.00
  Total Aluguéis Pagos                                    R$ 2,010,470.23
  Total Custos Moradia B (Alug+IPTU+Cond)                 R$ 2,545,255.31
  Aluguel Final (mês 360)                                    R$ 10,793.73
  Saldo Bruto Carteira                                    R$ 6,653,928.13
    (-) IR (FIFO Regressivo)                                R$ 969,161.54

  Riqueza Terminal B                                      R$ 5,684,766.59


  Decisão

  Riqueza Terminal A (Nominal)                            R$ 3,208,412.60
  Riqueza Terminal B (Nominal)                            R$ 5,684,766.59
  VP Riqueza Terminal A                                      R$ 73,918.14
  VP Riqueza Terminal B                                     R$ 130,970.50

Vencedor: Alugar (Diferença Nominal: R$ 2,476,353.99 | VP: R$ 57,052.35)

Alugar ganhou... Vamos ver se acontece o mesmo na SAC.

https://preview.redd.it/1k3yy05voxzg1.png?width=3013&format=png&auto=webp&s=68c452e902cc68bddb85d935433e1abe82319717

Fluxos de Caixa — Comprar vs. Alugar -> Foco: Morar

SAC Corrigida (Projeção)


  Métrica                                                           Valor
  -----------------------------------------------------------------------

  Cenário A: Comprar Financiado

  Entrada + Custos de Aquisição (Mês 0)                      R$ 96,000.00
    Entrada                                                  R$ 80,000.00
    ITBI                                                      R$ 8,000.00
    Cartório (Escritura + RGI)                                R$ 8,000.00
  Total Prestações                                        R$ 1,035,098.03
  Total Custos Propriedade (seg+manut+iptu+cond)          R$ 1,026,494.94
  Total Renda (Morar)                                             R$ 0.00
  Valor Imóvel Final                                      R$ 3,273,652.51
    (-) Comissão de Venda                                   R$ 196,419.15
    (-) Custo Fiscal (inclui juros pagos)                 R$ 1,023,614.55
    (-) IR Ganho de Capital                                 R$ 308,042.82
    = Valor Terminal Líquido Imóvel                       R$ 2,769,190.54
    + Saldo Invest. Líquido (A)                           R$ 1,382,658.81

  Riqueza Terminal A                                      R$ 4,151,849.34


  Cenário B: Alugar + Investir

  Investimento Inicial (Entrada + Aquisição)                 R$ 96,000.00
  Total Aluguéis Pagos                                    R$ 2,010,470.23
  Total Custos Moradia B (Alug+IPTU+Cond)                 R$ 2,545,255.31
  Aluguel Final (mês 360)                                    R$ 10,793.73
  Saldo Bruto Carteira                                    R$ 7,791,573.54
    (-) IR (FIFO Regressivo)                              R$ 1,135,871.40

  Riqueza Terminal B                                      R$ 6,655,702.13


  Decisão

  Riqueza Terminal A (Nominal)                            R$ 4,151,849.34
  Riqueza Terminal B (Nominal)                            R$ 6,655,702.13
  VP Riqueza Terminal A                                      R$ 95,653.84
  VP Riqueza Terminal B                                     R$ 153,339.74

Vencedor: Alugar (Diferença Nominal: R$ 2,503,852.79 | VP: R$ 57,685.89)

Alugar ganhou de novo... Muito cuidado com essas calculadoras galera, a intenção de algumas parece ser estimular você a comprar ao invés de te informar.

Nesse caso, meus 2 testes discordaram dos resultados expostos no site. Qualquer dúvida vamos conversar! Deixa um comentário ai. Abs!

Introdução

Estarei respondendo o u/Smooth-Tax-8029 sobre o post que ele fez.

Irei considerar a mesma abordagem que fiz da última vez, gerando no final os fluxos de caixa.

Tentei ser o mais fiel ao post do Smooth nas minhas configurações.

Configurações

Insira o valor do seu bem: R$ 200000.00
Periodicidade de pagamentos (Mensal, Anual, etc.): Mensal
Insira o número de períodos: 35
% do bem a ser pago de entrada: 38
Taxa (em %) ofertada: 11
Indexador desejado (IPCA, IGP-M, etc.): TR
% do CDI para investimento (ex: 100): 100
É um imóvel? (Sim/Não): sim

Tipo de imóvel (Residencial, Comercial): Residencial
Número de quartos (Total, 1, 2, 3, 4): 2
Área do imóvel (m²): 40
Mercado/Localidade (Brasil, São Paulo, Rio de Janeiro, etc.): Rio de Janeiro
Valor do Aluguel Mensal: R$ 1500

Foco da análise (Morar/Investir): Morar
IPTU mensal (padrão: 0): R$ 100
Condomínio mensal (padrão: 0): R$ 200
Seguro mensal (padrão: 0): R$ 50
Taxa de manutenção -> % do valor do imóvel/ano (padrão: 1.0): 

ITBI em % (padrão: 2.0): 
Custos de cartório - Escritura + RGI em % (padrão: 2.0): 
Comissão de venda em % (padrão: 6.0): 
IR sobre ganho de capital em % (padrão: 15.0): 

Indexador do reajuste de aluguel (IPCA/IGP-M/FipeZAP): IPCA
Dados FipeZAP carregados: 219 meses (01/2008 a 03/2026)

https://preview.redd.it/fdkgul4ir2zg1.png?width=2068&format=png&auto=webp&s=a3fba6089eaddadf2f7ce258b1b52023e59f7afd

https://preview.redd.it/os6k87wjr2zg1.png?width=2033&format=png&auto=webp&s=4124035bf51e0991cf1c9091288e7396ff56e82a

https://preview.redd.it/yqm11tdlr2zg1.png?width=2009&format=png&auto=webp&s=5858de7aad1bb19337f70f6b09625f04049c77b4

Minhas projeções de indexadores:

https://preview.redd.it/95t7b8dnr2zg1.png?width=2465&format=png&auto=webp&s=e3176a343c6cdfa966ad2e084c2677dd6e12dea2

[Curva Selic] Carregando expectativas anuais de Selic (Focus)

  Selic 2026: 13.00% a.a. -> TR mensal approx: 0.1700% a.m.
  Selic 2027: 11.00% a.a. -> TR mensal approx: 0.0932% a.m.
  Selic 2028: 10.00% a.a. -> TR mensal approx: 0.0696% a.m.
  Selic 2029: 9.75% a.a. -> TR mensal approx: 0.0677% a.m.
  Selic 2030: 9.62% a.a. -> TR mensal approx: 0.0668% a.m.

[Curva Selic] 48 meses preenchidos via Focus Anual

[FipeZAP Venda] CAGR mensal histórico: 0.5863% (7.04% a.a. aprox)
[FipeZAP Locação] CAGR mensal histórico: 0.5695% (6.83% a.a. aprox)

[Curva Forward] Resumo: 420 meses gerados para TR
Taxa média mensal: 0.1624%
Taxa anualizada média: 1.97%

Esse problema eu tinha mencionado nos comentários, mas reforçando:

https://preview.redd.it/lk88vhq4w2zg1.png?width=686&format=png&auto=webp&s=f3834fc32664801c62e0760ab2f0a018c63357f7

O valor que você usou para TR mensal está irreal. Se for considerar o pior cenário, esses 6.17% ao ano (0.5% a.m.) para a TR, transforma o INCC no pior cenário tbm, uns 38% ao ano aproximadamente.

Resultado do Financiamento:

Tabela Price Corrigida - [Projeção]

Taxa efetiva calculada: 11.57%
Taxa Mensal: 0.92%
Total das prestações: R$689,187.19
Total das prestações (Valor Presente): R$144,617.58
Total pago em juros: R$480,316.83
Total pago em juros (Valor Presente): R$129,827.98

Valor do imóvel: R$2,329,988.81
Valor do imóvel (Valor Presente): R$50,458.82
Valor do aluguel: R$16,291.43
Valor do aluguel (Valor Presente): R$352.81

https://preview.redd.it/ahns281zr2zg1.png?width=2068&format=png&auto=webp&s=951fa2ea60b7586afc3c4c964d82b3b9ae6da8db

Tabela SAC Corrigida - [Projeção]

Taxa efetiva calculada: 11.57%
Taxa Mensal: 0.92%
Total das prestações: R$473,558.06
Total das prestações (Valor Presente): R$139,786.11
Total pago em juros: R$298,424.99
Total pago em juros (Valor Presente): R$103,036.72

Valor do imóvel: R$2,329,988.81
Valor do imóvel (Valor Presente): R$50,458.82
Valor do aluguel: R$16,291.43
Valor do aluguel (Valor Presente): R$352.81

https://preview.redd.it/mix35gp1s2zg1.png?width=2068&format=png&auto=webp&s=ee7e3b7ae6af9484c5748da982e8494fb8c2b545

Percebam a diferença entre o que eu estimo para o histórico de parcelas do financiamento vs. o que o Smooth estima tanto pro consórcio quanto pro financiamento:

https://preview.redd.it/b96winsct2zg1.png?width=1070&format=png&auto=webp&s=87b2fc52ad5c609a497000cdb6372b97ade8da14

Tem coisa errada ai Smooth, tem que investigar. Tuas parcelas tão muito altas / crescendo num ritmo irreal.

Uma dúvida, você está aplicando as correções direto nas parcelas? Se sim, isso está incorreto, o efeito do indexador deve ser no Saldo Devedor!

Investindo a Diferença:

Investindo a Diferença - Corrigida (projeção)
CDI = 100% do CDI | IR Regressivo

  Métrica                                             Price           SAC
  ------------------------------------------------------------------------------
  Meses com economia                                   100            320
  Total Aportado                                    R$ 14,132.97   R$ 229,762.10
  Saldo Bruto Final                                 R$ 836,367.80  R$ 908,316.86
  IR Devido                                         R$ 123,335.22  R$ 101,966.58
  Saldo Líquido Final                               R$ 713,032.57  R$ 806,350.29
  Ganho Líquido (Juros compostos)                   R$ 698,899.60  R$ 576,588.19

Vantagem líquida de quem escolheu SAC e investiu a diferença: R$93,317.71

https://preview.redd.it/30lwui6hs2zg1.png?width=2469&format=png&auto=webp&s=4ff0727b5bcab9bb2aa13470722dc859a61f3fc2

Fluxos de Caixa:

Fluxos de Caixa — Comprar vs. Alugar -> Foco: Morar

Price Corrigida (Projeção)


  Métrica                                                           Valor
  -----------------------------------------------------------------------

  Cenário A: Comprar Financiado

  Entrada + Custos de Aquisição (Mês 0)                      R$ 84,000.00
    Entrada                                                  R$ 76,000.00
    ITBI                                                      R$ 4,000.00
    Cartório (Escritura + RGI)                                R$ 4,000.00
  Total Prestações                                          R$ 689,187.19
  Total Custos Propriedade (seg+manut+iptu+cond)            R$ 764,704.99
  Total Renda (Morar)                                             R$ 0.00
  Valor Imóvel Final                                      R$ 2,329,988.81
    (-) Comissão de Venda                                   R$ 139,799.33
    (-) Custo Fiscal (inclui juros pagos)                   R$ 688,316.83
    (-) IR Ganho de Capital                                 R$ 225,280.90
    = Valor Terminal Líquido Imóvel                       R$ 1,964,908.58
    + Saldo Invest. Líquido (A)                           R$ 4,368,184.20

  Riqueza Terminal A                                      R$ 6,333,092.78


  Cenário B: Alugar + Investir

  Investimento Inicial (Entrada + Aquisição)                 R$ 84,000.00
  Total Aluguéis Pagos                                    R$ 1,972,242.88
  Total Custos Moradia B (Alug+IPTU+Cond)                 R$ 2,366,691.46
  Aluguel Final (mês 420)                                    R$ 11,280.05
  Saldo Bruto Carteira                                    R$ 6,610,401.32
    (-) IR (FIFO Regressivo)                                R$ 978,960.20

  Riqueza Terminal B                                      R$ 5,631,441.12


  Decisão

  Riqueza Terminal A (Nominal)                            R$ 6,333,092.78
  Riqueza Terminal B (Nominal)                            R$ 5,631,441.12
  VP Riqueza Terminal A                                      R$ 80,476.17
  VP Riqueza Terminal B                                      R$ 71,560.11

Vencedor: Comprar (Diferença Nominal: R$ 701,651.66 | VP: R$ 8,916.06)

https://preview.redd.it/lbvs564ss2zg1.png?width=3013&format=png&auto=webp&s=a26ad10da644d820ddc2cecf6a001fd270733f89

Fluxos de Caixa — Comprar vs. Alugar -> Foco: Morar

SAC Corrigida (Projeção)


  Métrica                                                           Valor
  -----------------------------------------------------------------------

  Cenário A: Comprar Financiado

  Entrada + Custos de Aquisição (Mês 0)                      R$ 84,000.00
    Entrada                                                  R$ 76,000.00
    ITBI                                                      R$ 4,000.00
    Cartório (Escritura + RGI)                                R$ 4,000.00
  Total Prestações                                          R$ 473,558.06
  Total Custos Propriedade (seg+manut+iptu+cond)            R$ 764,704.99
  Total Renda (Morar)                                             R$ 0.00
  Valor Imóvel Final                                      R$ 2,329,988.81
    (-) Comissão de Venda                                   R$ 139,799.33
    (-) Custo Fiscal (inclui juros pagos)                   R$ 506,424.99
    (-) IR Ganho de Capital                                 R$ 252,564.67
    = Valor Terminal Líquido Imóvel                       R$ 1,937,624.81
    + Saldo Invest. Líquido (A)                           R$ 4,667,861.26

  Riqueza Terminal A                                      R$ 6,605,486.07


  Cenário B: Alugar + Investir

  Investimento Inicial (Entrada + Aquisição)                 R$ 84,000.00
  Total Aluguéis Pagos                                    R$ 1,972,242.88
  Total Custos Moradia B (Alug+IPTU+Cond)                 R$ 2,366,691.46
  Aluguel Final (mês 420)                                    R$ 11,280.05
  Saldo Bruto Carteira                                    R$ 6,852,563.24
    (-) IR (FIFO Regressivo)                              R$ 1,014,762.77

  Riqueza Terminal B                                      R$ 5,837,800.47


  Decisão

  Riqueza Terminal A (Nominal)                            R$ 6,605,486.07
  Riqueza Terminal B (Nominal)                            R$ 5,837,800.47
  VP Riqueza Terminal A                                      R$ 83,937.54
  VP Riqueza Terminal B                                      R$ 74,182.37

Vencedor: Comprar (Diferença Nominal: R$ 767,685.60 | VP: R$ 9,755.17)

https://preview.redd.it/6synf5kys2zg1.png?width=3013&format=png&auto=webp&s=0d235bfd1c3fda6cc5aeb6872ce908dc90172b04

Entre comprar para morar e alugar para morar, esse imóvel hipotético vale a pena comprar, dado as hipóteses usadas.

Comprar p/ Investir

Insira o valor do seu bem: R$ 200000.00
Periodicidade de pagamentos (Mensal, Anual, etc.): Mensal
Insira o número de períodos: 35
% do bem a ser pago de entrada: 38
Taxa (em %) ofertada: 11
Indexador desejado (IPCA, IGP-M, etc.): TR
% do CDI para investimento (ex: 100): 100
É um imóvel? (Sim/Não): sim

Tipo de imóvel (Residencial, Comercial): Residencial
Número de quartos (Total, 1, 2, 3, 4): 2
Área do imóvel (m²): 40
Mercado/Localidade (Brasil, São Paulo, Rio de Janeiro, etc.): Rio de Janeiro
Valor do Aluguel Mensal: R$ 1500

Foco da análise (Morar/Investir): Investir
IPTU mensal (padrão: 0): R$ 100
Condomínio mensal (padrão: 0): R$ 200
Seguro mensal (padrão: 0): R$ 50
Taxa de manutenção -> % do valor do imóvel/ano (padrão: 1.0): 

Taxa de vacância em % (padrão: 5.0): 
Taxa de administração em % (padrão: 8.0): 

ITBI em % (padrão: 2.0): 
Custos de cartório - Escritura + RGI em % (padrão: 2.0): 
Comissão de venda em % (padrão: 6.0): 
IR sobre ganho de capital em % (padrão: 15.0): 

Indexador do reajuste de aluguel (IPCA/IGP-M/FipeZAP): IPCA

Fluxos de Caixa — Comprar vs. Alugar -> Foco: Investir

Price Corrigida (Projeção)


  Métrica                                                           Valor
  -----------------------------------------------------------------------

  Cenário A: Comprar Financiado

  Entrada + Custos de Aquisição (Mês 0)                      R$ 84,000.00
    Entrada                                                  R$ 76,000.00
    ITBI                                                      R$ 4,000.00
    Cartório (Escritura + RGI)                                R$ 4,000.00
  Total Prestações                                          R$ 689,187.19
  Total Custos Propriedade (seg+manut+iptu+cond)            R$ 389,978.95
  Total Renda (Investir)                                  R$ 2,282,881.99
  Valor Imóvel Final                                      R$ 2,329,988.81
    (-) Comissão de Venda                                   R$ 139,799.33
    (-) Custo Fiscal (inclui juros pagos)                   R$ 688,316.83
    (-) IR Ganho de Capital                                 R$ 225,280.90
    = Valor Terminal Líquido Imóvel                       R$ 1,964,908.58
    + Saldo Invest. Líquido (A)                           R$ 5,343,758.46

  Riqueza Terminal A                                      R$ 7,308,667.05


  Cenário B: Investir

  Investimento Inicial (Entrada + Aquisição)                 R$ 84,000.00
  Saldo Bruto Carteira                                    R$ 6,658,883.17
    (-) IR (FIFO Regressivo)                                R$ 986,134.71

  Riqueza Terminal B                                      R$ 5,672,748.46


  Decisão

  Riqueza Terminal A (Nominal)                            R$ 7,308,667.05
  Riqueza Terminal B (Nominal)                            R$ 5,672,748.46
  VP Riqueza Terminal A                                      R$ 92,873.03
  VP Riqueza Terminal B                                      R$ 72,085.01

Vencedor: Comprar para Investir (Diferença Nominal: R$ 1,635,918.58 | VP: R$ 20,788.02)

https://preview.redd.it/huhqopki43zg1.png?width=3013&format=png&auto=webp&s=4d0259f2597bc6fcb2ba82a3b99a181537afede9

Fluxos de Caixa — Comprar vs. Alugar -> Foco: Investir

SAC Corrigida (Projeção)


  Métrica                                                           Valor
  -----------------------------------------------------------------------

  Cenário A: Comprar Financiado

  Entrada + Custos de Aquisição (Mês 0)                      R$ 84,000.00
    Entrada                                                  R$ 76,000.00
    ITBI                                                      R$ 4,000.00
    Cartório (Escritura + RGI)                                R$ 4,000.00
  Total Prestações                                          R$ 473,558.06
  Total Custos Propriedade (seg+manut+iptu+cond)            R$ 389,978.95
  Total Renda (Investir)                                  R$ 2,282,881.99
  Valor Imóvel Final                                      R$ 2,329,988.81
    (-) Comissão de Venda                                   R$ 139,799.33
    (-) Custo Fiscal (inclui juros pagos)                   R$ 506,424.99
    (-) IR Ganho de Capital                                 R$ 252,564.67
    = Valor Terminal Líquido Imóvel                       R$ 1,937,624.81
    + Saldo Invest. Líquido (A)                           R$ 5,845,805.11

  Riqueza Terminal A                                      R$ 7,783,429.92


  Cenário B: Investir

  Investimento Inicial (Entrada + Aquisição)                 R$ 84,000.00
  Saldo Bruto Carteira                                    R$ 7,138,508.95
    (-) IR (FIFO Regressivo)                              R$ 1,057,031.55

  Riqueza Terminal B                                      R$ 6,081,477.40


  Decisão

  Riqueza Terminal A (Nominal)                            R$ 7,783,429.92
  Riqueza Terminal B (Nominal)                            R$ 6,081,477.40
  VP Riqueza Terminal A                                      R$ 98,905.96
  VP Riqueza Terminal B                                      R$ 77,278.83

Vencedor: Comprar para Investir (Diferença Nominal: R$ 1,701,952.52 | VP: R$ 21,627.13)

https://preview.redd.it/9gsphhyk43zg1.png?width=3013&format=png&auto=webp&s=a4e7cbca891cc92b4ae56cbf5f90e5ac3bf940a9

Conclusão

Para investir com essas configurações, comprar financiado tá valendo a pena também. Isso em relação a decisão de alugar, eu teria que criar uma outra mecânica para a lógica de comprar via consórcio.

Por isso, indico necessidade de mais estudo para compor a lógica de consórcio, já que inicialmente comprar financiado nessas configurações (e considerando minhas hipóteses também) é financeiramente viável.

Inclusive, se alguém tiver ficado com dúvida com o desembolso mensal negativo, isso significa que os pagamentos mensais passaram a ser cobertos pelo rendimento líquido de aluguel coletado.

Rota 1 (Linha de base): 50.12 km -> Azul

Caminho: Estrada do Cantagalo | Estrada do Monteiro | Estrada da Cambota | Rua Olinda Ellis | Rua Garçez | Estrada do Cabuçu | Rua Mora | Estrada do Pré | Avenida de Santa Cruz | Rua da Feira, Avenida de Santa Cruz | Rua da Feira | Rua Francisco Real | Avenida de Santa Cruz | Avenida Marechal Fontenelle | Avenida Albérico Diniz | Estrada Japoré | Avenida Jambeiro | Rua Nova Sardenha | Rua Lagoa Funda | Rua Águas Mornas | Rua Divina Misericórdia | Rua Água Comprida | Rua Cairuçu | Praça Saiqui | Rua das Tulipas | Rua das Margaridas | Rua Aladim | Estrada Intendente Magalhães | Avenida Ernani Cardoso, Estrada Intendente Magalhães | Avenida Ernani Cardoso | Avenida Ernani Cardoso, Avenida Dom Hélder Câmara, Viaduto de Cascadura | Avenida Dom Hélder Câmara | Rua Emílio de Meneses | Rua Goiás | Rua Arquias Cordeiro | Rua Souza Barros | Rua Silva Freire | Rua da Bela Vista | Avenida Marechal Rondon | Rua São Francisco Xavier | Avenida Rei Pelé | Rua Teixeira Soares | Praça da Bandeira, Rua Teixeira Soares | Rua Mirabeau Souto Uchoa | Viaduto dos Fuzileiros | Avenida Presidente Vargas, Viaduto dos Fuzileiros | Rua Pinto de Azevedo, Rua Nelson Carneiro | Rua Pinto de Azevedo | Rua Ulysses Guimarães | Rua Rodrigues dos Santos | Rua Néri Pinheiro | Avenida Salvador de Sá | Rua Frei Caneca | Rua Doutor Lagden | Avenida Trinta e Um de Março | Túnel Santa Bárbara, Avenida Trinta e Um de Março | Rua Engenheiro Fernando Nascimento da Silva | Rua das Laranjeiras | Rua Soares Cabral | Rua Soares Cabral, Rua Almirante Benjamin Sondré | Rua Almirante Benjamin Sondré | Viaduto Jardel Filho | Rua Conde de Baependi | Rua Engenheiro Moacir Reis | Rua Ipiranga, Rua Engenheiro Moacir Reis | Rua Ipiranga | Rua Paissandu

Rota 2: 51.12 km (+2.0%) -> Amarelo

Caminho: Estrada do Cantagalo | Estrada do Monteiro | Estrada da Cambota | Rua Olinda Ellis | Rua Garçez | Estrada do Cabuçu | Rua Mora | Estrada do Pré | Avenida de Santa Cruz | Rua da Feira, Avenida de Santa Cruz | Rua da Feira | Rua Francisco Real | Rua Murundu | Rua Justino de Araújo | Rua Limites | Rua Pedro Gomes | Rua General Azeredo | Rua Alfredo Bastos | Travessa Tupy | Rua Carumbé | Rua Piraquara | Rua Tabelião Luiz Guaraná | Rua do Cacau | Rua 7 | Avenida Marechal Fontenelle | Avenida Albérico Diniz | Estrada Japoré | Avenida Jambeiro | Rua Camaratuba | Rua dos Jasmins | Rua das Verbenas | Rua das Dálias | Praça do Valqueire | Estrada Intendente Magalhães | Avenida Ernani Cardoso, Estrada Intendente Magalhães | Avenida Ernani Cardoso | Avenida Ernani Cardoso, Avenida Dom Hélder Câmara, Viaduto de Cascadura | Avenida Dom Hélder Câmara | Rua Emílio de Meneses | Rua Goiás | Rua Arquias Cordeiro | Rua Souza Barros | Rua Silva Freire | Rua da Bela Vista | Avenida Marechal Rondon | Rua São Francisco Xavier | Avenida Rei Pelé | Rua Teixeira Soares | Praça da Bandeira, Rua Teixeira Soares | Rua Mirabeau Souto Uchoa | Viaduto dos Fuzileiros | Avenida Presidente Vargas, Viaduto dos Fuzileiros | Rua Pinto de Azevedo, Rua Nelson Carneiro | Rua Afonso Cavalcanti | Rua Benedito Hipólito | Avenida Trinta e Um de Março | Túnel Santa Bárbara, Avenida Trinta e Um de Março | Rua Engenheiro Fernando Nascimento da Silva | Rua das Laranjeiras | Rua Soares Cabral | Rua Soares Cabral, Rua Almirante Benjamin Sondré | Rua Almirante Benjamin Sondré | Viaduto Jardel Filho | Rua Conde de Baependi | Praça José de Alencar | Rua Marquês de Abrantes | Rua Paissandu

Rota 3: 52.39 km (+4.5%) -> Verde

Caminho: Estrada do Cantagalo | Estrada do Monteiro | Estrada da Cambota | Rua Olinda Ellis | Rua Garçez | Estrada do Cabuçu | Rua Mora | Estrada do Pré | Avenida de Santa Cruz | Rua da Feira, Avenida de Santa Cruz | Rua da Feira | Rua Francisco Real | Rua Murundu | Rua Justino de Araújo | Rua Limites | Rua Pedro Gomes | Rua General Azeredo | Rua Alfredo Bastos | Travessa Tupy | Rua Carumbé | Rua Piraquara | Rua Tabelião Luiz Guaraná | Rua do Cacau | Rua 7 | Avenida Marechal Fontenelle | Avenida Albérico Diniz | Estrada Japoré | Avenida Jambeiro | Estrada Intendente Magalhães | Avenida Ernani Cardoso, Estrada Intendente Magalhães | Avenida Ernani Cardoso | Avenida Ernani Cardoso, Avenida Dom Hélder Câmara, Viaduto de Cascadura | Avenida Dom Hélder Câmara | Rua Emílio de Meneses | Rua Goiás | Rua Arquias Cordeiro | Rua Souza Barros | Rua do Engenho Novo | Rua Ana Neri | Rua Licínio Cardoso | Viaduto Ana Neri | Rua Prefeito Olímpio de Melo | Praça Natividade Saldanha | Rua General Gustavo Cordeiro de Farias | Rua Fausto Barreto | Rua Ana Neri | Rua São Luiz Gonzaga | Rua Desembargador Frederico Sussekind | Rua Sinimbu | Rua Chaves Faria | Rua Catalão | Rua Catalão, Avenida Rotary Internacional | Avenida Rotary Internacional | Avenida Pedro II | Praça Pedro II | Avenida Pedro II | Rua Melo e Souza | Rua Idalina Senra | Avenida Francisco Bicalho | Rua Francisco Eugênio | Avenida Francisco Bicalho | Viaduto dos Pracinhas, Avenida Presidente Vargas | Avenida Presidente Vargas | Rua Carmo Neto | Rua Benedito Hipólito | Avenida Trinta e Um de Março | Túnel Santa Bárbara, Avenida Trinta e Um de Março | Rua Engenheiro Fernando Nascimento da Silva | Rua das Laranjeiras | Rua Soares Cabral | Rua Soares Cabral, Rua Almirante Benjamin Sondré | Rua Almirante Benjamin Sondré | Viaduto Jardel Filho | Rua Conde de Baependi | Praça José de Alencar | Rua Marquês de Abrantes | Rua Paissandu

Rota 4: 54.63 km (+9.0%) -> Roxo

Caminho: Estrada do Cantagalo | Estrada do Monteiro | Estrada da Cambota | Rua Olinda Ellis | Rua Garçez | Estrada do Cabuçu | Rua Mora | Estrada do Pré | Avenida de Santa Cruz | Rua Saúna | Rua A | Rua C | Rua Beira Rio | Estrada Olaria | Rua São José | Estrada dos Coqueiros | Rua Eugênio Paiva | Praça Damasco | Rua Manuel Borba | Rua Antônio Luis de Miranda | Rua José de Oliveira Cunha | Rua Nicanor Botafogo | Rua Campina da Lagoa | Rua Almáquio Dinis | Rua Acesita | Avenida de Santa Cruz | Rua da Feira | Rua Francisco Real | Rua Murundu | Rua Justino de Araújo | Rua Limites | Rua Pedro Gomes | Rua General Azeredo | Rua Alfredo Bastos | Travessa Tupy | Rua Carumbé | Rua Piraquara | Rua Tabelião Luiz Guaraná | Rua do Cacau | Rua 7 | Avenida Marechal Fontenelle | Avenida Albérico Diniz | Estrada Japoré | Avenida Jambeiro | Estrada Intendente Magalhães | Avenida Ernani Cardoso, Estrada Intendente Magalhães | Avenida Ernani Cardoso | Avenida Ernani Cardoso, Avenida Dom Hélder Câmara, Viaduto de Cascadura | Avenida Dom Hélder Câmara | Praça Brigadeiro Clóvis Travassos | Viaduto Cristóvão Colombo, Rua do Lazer | Rua do Lazer | Linha Amarela | Rua Sizenando Nabuco | Avenida Brasil | Avenida Rodrigues Alves, Avenida Brasil | Avenida Rodrigues Alves | Via B4, Avenida Rodrigues Alves | Rua Arlindo Rodrigues | Rua Arlindo Rodrigues, Túnel Nina Maria de Carvalho Elias Rabha | Avenida Venezuela | Praça Mauá | Avenida Rio Branco | Avenida Nilo Peçanha | Avenida Graça Aranha | Avenida Calógeras | Avenida Presidente Wilson | Rua Mestre Valentim | Avenida Augusto Severo | Avenida Beira-Mar | Praia do Flamengo | Rua Paissandu

Rota 5: 55.62 km (+11.0%) -> Rosa

Caminho: Estrada do Cantagalo | Estrada do Monteiro | Estrada da Cambota | Rua Olinda Ellis | Rua Garçez | Rua Maria Eugenia Celso | Rua Camaipí | Rua Camaipi | Rua Francisco Mota | Praça Filomena Del Cima | Rua Artur Rios | Avenida de Santa Cruz | Rua Saúna | Rua A | Rua C | Rua Beira Rio | Estrada Olaria | Rua São José | Estrada dos Coqueiros | Rua Eugênio Paiva | Praça Damasco | Rua Manuel Borba | Rua Antônio Luis de Miranda | Rua José de Oliveira Cunha | Rua Nicanor Botafogo | Rua Campina da Lagoa | Rua Almáquio Dinis | Rua Acesita | Avenida de Santa Cruz | Rua da Feira | Rua Francisco Real | Rua Murundu | Rua Justino de Araújo | Rua Limites | Rua Pedro Gomes | Rua General Azeredo | Rua Alfredo Bastos | Travessa Tupy | Rua Carumbé | Rua Piraquara | Rua Tabelião Luiz Guaraná | Rua do Cacau | Rua 7 | Avenida Marechal Fontenelle | Avenida Albérico Diniz | Estrada Japoré | Avenida Jambeiro | Estrada Intendente Magalhães | Rua Andrade Araújo | Rua Maria José | Rua Capitão Couto Menezes | Rua Agostinho Barbalho | Rua Domingos Lopes | Transcarioca | Rua Maria Lopes | Rua Domingos Lopes | Avenida Ernani Cardoso, Estrada Intendente Magalhães | Avenida Ernani Cardoso | Avenida Ernani Cardoso, Avenida Dom Hélder Câmara, Viaduto de Cascadura | Avenida Dom Hélder Câmara | Praça Brigadeiro Clóvis Travassos | Viaduto Cristóvão Colombo, Rua do Lazer | Rua do Lazer | Linha Amarela | Rua Sizenando Nabuco | Avenida Brasil | Avenida Rodrigues Alves, Avenida Brasil | Avenida Rodrigues Alves | Via B4, Avenida Rodrigues Alves | Rua Arlindo Rodrigues | Rua Arlindo Rodrigues, Túnel Nina Maria de Carvalho Elias Rabha | Avenida Venezuela | Praça Mauá | Avenida Rio Branco | Avenida Nilo Peçanha | Avenida Graça Aranha | Avenida Calógeras | Avenida Presidente Wilson | Rua Mestre Valentim | Avenida Augusto Severo | Avenida Beira-Mar | Praia do Flamengo | Rua Paissandu

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Como morador do RJ, qual a sua preferência, segurança ou curtas distâncias?

• Para evitar bairros perigosos (no que tange violência armada) ao longo do trajeto, a rota 5 adicionou 5km em cima do cenário base.

Como morador do RJ, já pensou no custo econômico das vidas perdidas?

• VVE (Valor da Vida Estatística): $772,504 USD
• VVE em BRL (câmbio PTAX): R$ 3,853,716 BRL
• O Valor de uma Vida Estatística no Brasil é igual a 0.77 milhões de dólares.
• Equivalente a 3.85 milhões de reais.
• Só uma comparação, o valor de uma vida na Suiça é de 9.4 milhões de dólares...
• Ainda somos uma nação pobre, infelizmente.

Como morador do RJ, já pensou no benefício de segurança entre rotas?

• Uso a rota segura em 2 viagens diárias durante 250 dias por ano.
• Melhor Rota - Rota: 5
• Economia: R$1.34 --> O que você ganhou por se expor menos a um potencial tiro.
• Distância: 55.62 km
• Δ (Em % do baseline): 10.97%
• Economia Anual: R$670.10
• Salário Mínimo Atual: R$1621.00
• Valor Hora: R$9.65 -> 21 dias úteis.
• Horas Economizadas: 69.45 horas de trabalho por ano -> 8hrs de jornada.
• Equivalente a 8.68 dias de trabalho por ano.

Conhecedores do trajeto em questão, concordam?

• Obter contexto e indicações de potenciais problemas vai ser ótimo pra minha tese.
• Adoraria conversar melhor, quem quiser deixar um comentário / upvote, agradeço msm!