Je viens de finir ma déclaration LMNP réel, vraiment un calvaire ?
Hello,
Cette année a été ma première déclaration LMNP au réel et ça n'a pas été triviale pour autant. J'ai passé pas mal de soirées à éplucher le BOFiP et à rapprocher ma compta des cases 2031 / 2033 / 2042-C-PRO.
Comme je vois passer souvent les mêmes questions ici, je partage les 7 trucs qui m'ont posé le plus de souci et qui font la différence entre une déclaration "approximative" qui passe peut-être, et une déclaration carrée qui tient en cas de contrôle.
- Le ratio terrain / construction
Le terrain n'est PAS amortissable. Si tu balances 100% de ton prix d'achat en "construction" pour maximiser l'amort, tu te grilles à un contrôle. Méthodes acceptées : ratio communiqué par le notaire (rare), méthode des comparables, ou ratio forfaitaire DGFiP (souvent entre 10 et 20% selon zone). Pour un appart 200k€ en zone tendue, ça représente facilement 30-40k€ d'assiette amortissable en moins, mais c'est ça qui sécurise.
- L'amortissement par composants
Pas un seul amort sur 25 ans. Tu décomposes :
- Structure / gros œuvre : 25-30 ans
- Façade / étanchéité : 25 ans
- Agencements (cuisine, SDB) : 10-15 ans
- Mobilier : 5-10 ans
- Travaux selon nature
Ça donne un amortissement plus élevé les premières années (ce que tu veux fiscalement) et c'est conforme PCG.
- Frais de notaire : charge directe ou activation ?
Choix optionnel : soit en charges immédiates en N1, soit activés et amortis sur la durée du bien. La règle : si tu es bénéficiaire en N1, tu prends en charge direct. Si tu es déficitaire (cas classique), tu peux activer pour bénéficier du différé d'économie d'impôts (c'est réducteur comme approche, il faudrait dresser un compte résultat prévisionnel sur les 10 prochaines années pour savoir si le déficit généré par la mise en charge des frais de notaires sera imputable sur un bénéfice à venir dans les 10 ans - règle des déficits reportables sur les 10 prochaines années vu au point 6)
- Plafonnement art. 39 C : le piège le plus mal compris
L'amortissement ne peut pas créer un déficit fiscal. L'excédent ne disparaît pas : il va dans un "stock d'amortissements différés" reporté sans limite de durée. Beaucoup confondent ça avec le déficit fiscal lui-même (reportable seulement 10 ans en LMNP non pro). Ces deux mécanismes coexistent sur la 2033-D et. il convient de les séparer.
- La case 318 (réintégration extracomptable) sur la 2033-B
Si tu pratiques l'amortissement intégral en compta (pratique recommandée post-2025), l'excédent qui dépasse le résultat avant amort se réintègre fiscalement en case 318. C'est ce qui fait passer ton résultat comptable déficitaire à un résultat fiscal nul.
- Déficit reportable 10 ans — case dédiée 2033-D
LMNP non pro : déficit BIC reportable uniquement sur revenus BIC non pro de la même catégorie, pendant 10 ans.
- Date de début d'activité ≠ date d'acquisition
Ce qui compte pour démarrer l'amort, c'est la date de mise en location effective. Si t'as acheté en mars et loué en juillet, ton amort démarre en juillet (avec prorata exact en jours / 365.25). J'ai vu plusieurs personnes prendre la date d'achat.
La CFE : les LMNP sont assujettis dès qu'ils dépassent un seuil d'exonération (qui dépend des communes). Beaucoup oublient et reçoivent un avis surprise.
Au fil du temps j'ai consigné tout ça dans un Excel pour ma propre compta, avec amortissement par composants, bilan simplifié équilibré, compte de résultat, et toutes les cases 2031 / 2033 / 2042-C-PRO reprises avec les références CGI/BOFiP en source.
Si quelqu'un a des questions sur sa propre situation ou veut comparer comment il/elle a structuré ça, MP ouverts. Et si vous voyez une erreur dans ce que j'écris, dites-moi, je suis preneur.