[Edilizia convenzionata] Costruttore pavimenta i portici con autobloccanti anziché gres. I portici concorrono però al prezzo massimo ex convenzione. Margini di contestazione?
Buongiorno a tutti
In ordine TLDR, TLDR esteso e post lungo (per i TLDR mi sono fatto riassumere da Claude, testo lungo di mio pugno)
Grazie a chiunque voglia aiutarmi
TL;DR: In edilizia convenzionata i portici (25,52 mq) concorrono al prezzo massimo di vendita come SNR al 60% ex DM 801/1977 (~44k € sul prezzo che pago). Il capitolato non li menziona; il costruttore vuole finirli in autobloccanti e chiede 100 €/mq extra per il gres, mentre ha già piastrellato in gres tutte le altre SNR non specificate (incluse logge e terrazzi, ovviamente sottotetto e autorimessa). Margini di contestazione ex artt. 1362-1370 c.c. e/o segnalazione al Comune?
TL;DR ESTESO: Acquisto villetta in edilizia convenzionata, rogito a Luglio 26. Prezzo massimo fissato dalla convenzione = (100% SU + 60% SNR) × ~2.900 €/mq, con richiamo espresso al DM 801/1977 artt. 2-3 che include i porticati nelle SNR. I due portici (25,52 mq) incidono quindi per ~44.400 € sul prezzo che pago.
Capitolato: interni e autorimessa in gres; "pavimentazione esterna comprensiva di accesso carraio e pedonale e marciapiede" in autobloccanti. Portici, logge e terrazzi non sono mai menzionati.
Stato di fatto:
- Logge e terrazzi al piano primo (sovrastanti i portici, stessa proiezione) sono stati pavimentati in gres, pur non specificato a capitolato. Idem sottotetto e autorimessa.
- Sulle planimetrie sottoscritte i portici hanno campitura bianca come gli interni; la zona carraia ha retino autobloccante.
- Il costruttore (per iscritto a un altro acquirente): "la pavimentazione esterna è da intendersi, secondo la nostra prassi operativa, come l'insieme di tutte le superfici calpestabili situate all'esterno del perimetro murario, porticati inclusi, senza distinzione tra zone coperte e scoperte".
- Richiesta extra-capitolato: 100 €/mq per posare gres nei portici (incluse lavorazioni extra che ci ha elencato)
Quesiti:
- Capitolato silente + planimetrie firmate con campitura "interna" sui portici + comportamento concludente (gres su tutte le altre SNR non specificate): margini ex artt. 1362-1363 e 1370 c.c. (interpretazione contro il predisponente)?
- Il fatto che i portici siano computati e pagati come SNR coperta ex DM 801/1977 rileva nel rapporto acquirente-costruttore, o la convenzione vincola solo il rapporto Comune-costruttore? Ha senso una segnalazione al Comune?
- I 100 €/mq sono legittimo extra-capitolato o traslazione sull'acquirente di un costo già ricompreso nel prezzo massimo convenzionato?
Post lungo:
Sto acquistando un immobile in edilizia convenzionata a un prezzo "calmierato" per la zona in cui si trova (almeno il 15% in meno rispetto ai prezzi stabiliti da apposito studio del Comune)
Si tratta di una villetta a schiera ad angolo.
L'immobile prevede una superficie utile di 90mq + 110mq di ambienti 'accessori' (classificati come SNR).
Il prezzo di vendita stabilito dalla convenzione (tra Comune e costruttore) è fissato a un importo massimo calcolato così: 100% della Superficie Utile + il 60% della SNR = 156mq moltiplicati per l'importo euro/mq stabilito dal comune in 2.900€ circa
La convenzione fa riferimento al DM 801/1977 art. 2 e 3 per il calcolo di cui sopra e in particolare fa rientrare nel calcolo delle SNR: autorimesse, porticati liberi, logge e balconi.
I lavori stanno giungendo al termine e rimane da ultimare la parte esterna.
Il problema riguarda la pavimentazione dei portici delle villette.
Il capitolato descrittivo per quanto riguarda le pavimentazioni ha 3 paragrafi. Riporto i passaggi che riguardano la pavimentazione:
PAVIMENTI E RIVESTIMENTI
Le ville saranno pavimentate con piastrelle di gres porcellanato, posate a colla su caldana, con colori e formati scelti dall’acquirente su campionario fornito dalla ditta costruttrice, che sarà disponibile presso il rivenditore incaricato. Le pavimentazioni saranno posate con fuga da mm. 2-3 ed ortogonalmente alle pareti, diritte e sfalsate. L’autorimessa sarà pavimentata in gres porcellanato.
SISTEMAZIONE ESTERNA
La pavimentazione esterna, comprensiva dell’accesso carraio e pedonale e del marciapiede contornante la villetta, saranno realizzate in autobloccanti del tipo a mattoncino, con relativi cordoli di contenimento in cemento.
SISTEMAZIONE DELL'AREA CORTILIVA COMUNE, INGRESSO COMUNE AL COMPLESSO, INGRESSI ALLE SINGOLE ABITAZIONI
Il complesso sarà dotato di un viottolo carraio comune a servizio di tutte le villette [...]
Le pavimentazioni del pedonale interno alle villette, larghezza cm.100,00 (lato est) e il relativo marciapiede in continuità - stessa larghezza del pedonale, saranno realizzate in pavimento autobloccante di formato e marca a scelta della D.L.; [...] La pavimentazione del viottolo privato di accesso alle autorimesse sul lato ovest del complesso, dotato di caditoie per lo scarico delle acque piovane, sarà realizzato in pavimento autobloccante in cemento tipo mattoncino, pezzatura varia, spessore cm 6, del colore scelto dalla D.L., delimitato da cordoli di contenimento, in cemento
Arrivando al sodo, il costruttore vuole pavimentare i portici (sono 2, 14,00mq e 11,52mq) con autobloccanti.
Lo abbiamo scoperto per caso in occasione di uno degli ultimi sopralluoghi sul cantiere.
Sul capitolato non menziona mai portici, logge o terrazzi. Al piano di sopra ci sono logge e terrazzi per complessivi 28mq, posizionati verticalmente sopra i portici del piano terra.
Logge e terrazzi (così come tutte le altre superfici SNR: locale sottotetto e autorimessa) sono pavimentati in gres, anche se questo non era specificato nel capitolato.
Sulle piantine che abbiamo visionato e firmato il portico ha uno sfondo bianco, come gli interni e logge e terrazzi. La parte carraia davanti al garage ha invece il disegno dell'autobloccante.
Lui sostiene (in una mail inviata al mio vicino che si trova nella stessa situazione) e cito testualmente che "la pavimentazione esterna è da intendersi secondo la nostra prassi operativa come l'insieme di tutte le superfici calpestabili situate all'esterno del perimetro murario dell'abitazione, porticati inclusi, senza distinzioni tra zone coperte o scoperte".
Dopodiché ci chiede 100€/m2 extra-capitolato per procedere con la pavimentazione in gres, elencando tutte le lavorazioni extra da fare.
Abbiamo sentito diversi pareri di costruttori edili o simili, tutti sostengono che sia buona prassi edile pavimentare queste zone con gres o simile, non con autobloccante, ma che allo stesso tempo semplicemente il costruttore sta facendo le cose al risparmio e che non possiamo far leva sui disegni o al capitolato (a mio avviso non chiaro su questo tema) perché sostanzialmente possono variare e la D.L. può decidere in altro modo.
La mia domanda è: visto che la convenzione stabilisce il prezzo di vendita e questo è calcolato tenendo conto delle superfici SNR (seppur al 60%) quindi io sto pagando quindi anche i m2 dei portici "come buoni" così come le logge e i terrazzi (che ripeto, sono verticalmente sopra i portici e sono piastrellati in gres), ho ragione a pretendere lo stesso tipo di finitura nei portici sotto?
La realizzazione dei portici "gonfia" il prezzo di vendita perchè cuba 25,52mq al 60% = 15,31 * 2.900 = 44.400 euro circa.
Se per assurdo non avesse fatto i portici il prezzo di vendita fissato sarebbe sceso parecchio se al posto dei portici ci fosse stato il giardino (che non conta influisce sul prezzo di vendita, quantomeno stando alla convenzione), facendo 2 pergole di equivalente metratura avrei speso qualcosa come 20mila euro (a spanne)
Quando lui scrive nero su bianco che "la pavimentazione esterna è da intendersi secondo la nostra prassi operativa come l'insieme di tutte le superfici calpestabili situate all'esterno del perimetro murario dell'abitazione, porticati inclusi, senza distinzioni tra zone coperte o scoperte" non sta contraddicendo il contenuto della convenzione e il fatto che ha piastrellato le logge sovrastanti?
Tra le regole della convenzione c'è l'impossibilità da parte mia di rivendere l'immobile per 5 anni dal rogito dopodichè potrò procedere mantenendo il prezzo di vendita che ho pagato (di cui alla convenzione) rivalutato e/o svalutato di piccole %. Quando sono andato nell'ufficio comunale che segue queste convenzioni mi è stato chiaramente detto che lo scopo è evitare la speculazione da parte dell'acquirente.
Io però sto assitendo a una forte speculazione del costruttore.
Vorrei segnalarlo al comune, in quanto a mio avviso comportamento fortemente scorretto, ma mi interessa in questo momento capire se in base a quanto esposto sopra ho, vagamente, una parte di ragione.