u/Alexanddro

Am luat ca exemplu pentru calcul un credit 85.000 EUR si am comparat produsul Raiffeisen – dobanda fixa 3 ani (4,55%) vs. dobanda fixa 5 ani (5,25%) fiind una dintre bancile cu cele mai bune oferte din piata in momentul de fata.

Datele scenariului:

• Suma imprumutata: 85.000 EUR
• Aport propriu aprox 30% — 35.000 EUR
• Valoare imobil: 120.000 EUR
• Perioada: 30 de ani
• Imobil nou construit dupa 2000, certificat energetic A

Rata lunara in perioada fixa:

Produs RFZ	Fixa 3 ani – 4.55%	Fixa 5 ani – 5.25%
Rata lunara	2395 RON	2585 RON
Diferenta	-	+ 190 RON / luna

 In primii 3 ani de dobanda fixa, produsul cu dobanda fixa 3 ani e mai ieftin cu 190 RON/luna — adica 6.835 RON economisiti fata de fix 5 ani.

Ce se intampla dupa perioada fixa?

Produs RFZ	Fixa 3 ani -> variabila 7.58%	Fixa 5 ani -> 5.25%
Rata lunara anul 4 + 5	3198 RON	2585 RON
Diferenta	+613 RON / luna

Am mai introdus in calcul doua scenarii: pentru produsul cu dobanda fixa 3 ani primesti doua oferte de retentie din partea bancii in anul 4: una cu dobanda buna de 4% pentru 2 ani si una cu dobanda proasta de 6% pentru 2 ani, iar cifrele complete arata astfel:

Total plati in 5 ani — toate scenariile:

	Anul 1	Anul 2	Anul 3	Anul 4	Anul 5 - total
Dobanda fixa 5 ani	31.020 RON	62.040 RON	93.060 RON	124.080 RON	155.100 RON
Dobanda fixa 3 ani + variabilă 7,58%	28.740 RON	57.480 RON	86.220 RON	124.596 RON	162.972 RON
Dobanda fixa 3 ani + retenție slabă 6%	28.740 RON	57.480 RON	86.220 RON	119.412 RON	152.604 RON
Dobanda fixa 3 ani + retenție bună 4%	28.740 RON	57.480 RON	86.220 RON	113.364 RON	140.508 RON

 

Concluzie

Cifrele spun o poveste clara - totul depinde de ce se intampla dupa anul 3.

Daca nu negociezi si ramai pe variabila (7,58%): produsul cu dobanda fixa 5 ani castiga cu aproape 8.000 RON pe 5 ani.

Daca obtii o oferta de retentie slaba ( dobanda 6% ): produsul cu dobanda fixa 3 ani e mai ieftin cu aprox 2.500 RON.

Daca obtii o oferta de retentie buna ( dobanda 4%): produsul cu dobanda fixa 3 ani castiga clar — economisesti aprox 14.600 RON fata de produsul cu dobanda fixa 5 ani pe acelasi orizont de 5 ani.

*Merita luat in calcul si scenariul in care alegi dobanda fixa 3 ani si faci plati anticipate lunar cu diferenta de 190 RON / luna.

 

Tu ce ai alege intre cele doua perioade de dobanda fixa?

Vrei sa stii ce varianta se potriveste situatiei tale? Scrie-mi scenariul tau si iti arat calculul complet pe cifrele tale reale.

Alexandru Mirea – Broker Credite Ipotecare

0752 567 863

 

Pentru antreprenori, accesarea unui credit ipotecar vine cu o provocare specifica: bancile analizeaza veniturile din dividende diferit fata de veniturile din salariu. Desi profitabilitatea unei firme poate fi ridicata, transformarea acestor cifre intr-o suma aprobata pentru casa depinde de mai multi factori.

Obtinerea finantarii nu este un proces dificil, cu conditia ca dosarul sa fie bine pregatit.

In acest material, am sintetizat principalele reguli:

1. Ponderarea — banca nu iti ia 100% din dividende

Spre deosebire de un salariu, dividendele sunt ponderate. In functie de banca, se ia in calcul intre 30% si 60% din valoarea neta a dividendelor tale.

 

2. Conditiile minime de eligibilitate difera de la banca la banca, dar in general vei intalni cerinte de tipul:

• Venit unic sau combinat — unele banci nu accepta dividendul ca singur venit, il cer combinat cu un salariu sau alt tip de venit
• Vechimea firmei — minim 2 ani cu bilant incheiat e regula generala, unele banci cer chiar mai mult 3-4 ani
• Profitabilitate consistenta — firma trebuie sa fi inregistrat profit in ultimii 2-3 ani consecutivi, nu doar in ultimul an
• Cifra de afaceri — unele banci au praguri minime ( de ex: BCR > 1.5 mil RON )
• Dividende distribuite regulat

3. Cum verifica bancile dividendele — 3 abordari diferite

Nu toate bancile procedeaza la fel. Bancile au trei modalitati distincte:

A. Adeverinta in format propriu al bancii

Completezi o serie de formulare ale bancii in care declari dividendele incasate in anul curent si in cel anterior. Conteaza mult formularea — o adeverinta bine redactata poate face diferenta intre aprobare si refuz.

B. Verificare pe baza hotararilor AGA

Banca analizeaza hotararile AGA prin care s-au aprobat si distribuit dividendele. Mai rigid, mai putin spatiu de interpretare. Se cer de regula hotararile din ultimii 2 ani.

C. Verificare pe fisele de conturi ale firmei

Banca urmareste direct inregistrarile contabile — contul 457 - Dividende de platit.

De ce conteaza? Aceeasi situatie financiara poate fi interpretata complet diferit de la o banca la alta.

4. Ce documente vei pregati — lista generala

Indiferent de banca, ar fi bine sa ai deja pregatite urmatoarele:

• Bilanturi anuale pe ultimii 2-3 ani, depuse la ANAF
• Balante de verificare
• Hotarari AGA de repartizare a dividendelor
• Dovezi de incasare: extrase de cont bancar sau dispozitii de plata/incasare
• Declaratia 205 privind impozitul retinut la sursa

Unele banci cer si o scurta prezentare a activitatii firmei, inclusiv obiect de activitate, clienti, furnizori si numar de angajati.

5. Posibile capcane:

• Dividende incasate neregulat — daca ai sarit un an sau ai variat dramatic sumele, unele banci considera venitul instabil si refuza sa il ia in calcul integral.
• Firma cu pierderi intr-un an — chiar si o pierdere izolata intr-un an din ultimii 3 poate ridica semne de intrebare.
• Dividende incasate in numerar — unele banci accepta doar dovezi de plata prin transfer bancar. Daca ai incasat in numerar, documentatia devine mai complicata si se solicita explicatii suplimentare.
• Dividende stranse si distribuite intr-un singur an — adica nu ai distribuit timp de 2 ani, iar apoi ai distribuit totul cumulat. Unele banci nu accepta aceasta situatie.
• Firma cu cifra de afaceri mica — sub un anumit prag, chiar daca profitul e bun.

Concluzie

Daca ai venituri din dividende si vrei sa obtii finantarea prin credit ipotecar, nu te duce la prima banca disponibila. Alegerea bancii in functie de situatia ta specifica face diferenta concreta. Venituri din dividende nu inseamna refuz automat — inseamna ca dosarul trebuie construit corect, in avantajul tau.

Alexandru Mirea – Broker Credite Ipotecare

Salutare Reddit,

Majoritatea oamenilor merg la banca la care au contul curent, obtin o oferta si semneaza. Putini stiu ca intre banci pot exista diferente consistente la aceeasi suma imprumutata, dar si ca pot vedea absolut toate ofertele din piata la un click distanta.

Daca esti in etapa in care te gandesti la un credit ipotecar sau vrei sa refinantezi, spune-mi scenariul tau si revin cu minim 17 oferte personalizate si garantate de la 11 banci partenere, ordonate dupa DAE ca sa le poti compara usor.

De ce informatii am nevoie:

• Suma creditului
• Avansul disponibil exprimat in %
• Venitul net lunar ( daca este peste sau sub 10.000 RON )
• Perioada creditului
• Tipul imobilului (nou/vechi, clasa energetica)

Totul gratuit, fara nicio obligatie financiara sau contractuala. Brokerul de credite este remunerat de catre banca.

PS: Daca te intereseaza discutii pe acest subiect, analize sau comparatii de oferte, te invit si in comunitatea: r/Imobiliare_Credite_RO

BRD vine cu o actualizare de oferta a produselor. Astfel, cea mai buna oferta disponibila: 4,65% dobanda fixa 3 ani, ulterior dobanda variabila IRCC + 2,10%

Conditii pentru a te incadra la cea mai buna dobanda:

• Imobil cu certificat energetic clasa A (sau RoGBC)
• Avans ≥ 20%
• Venit net titular minim 12.000 RON/luna

Vrei sa stii cum se incadreaza BRD fata de celelalte banci din piata pentru situatia ta? Scrie-mi si iti arat concret minim 17 oferte de la 11 banci, personalizate pe situatia ta (nivel venit, avans disponibil, perioada credit, tip imobil), fara nicio obligatie financiara sau contractuala.

PS: Daca te intereseaza discutii pe acest subiect, analize sau comparatii de oferte, te invit si in comunitatea: r/Imobiliare_Credite_RO

Salutare Reddit,

Revin cu un caz concret: finantare pentru un imobil de 140.000 EUR din Bucuresti. Iata situatia financiara a cuplului si datele creditului:

• Suma imprumutata: 84.000 EUR
• Aport propriu 40% - 56.000 EUR
• Valoare imobil – 140.000 EUR
• Perioada: 30 de ani
• Grad de indatorare maxim: 45% ( fara sa aplicam pe exceptie grad de indatorare )
• Imobil nou construit > 2000, certificat energetic A
• Venituri cuplu: cumulat 13.000 RON / luna

Mai jos primele 8 oferte ordonate dupa D.A.E. ( in primul comentariu celelalte oferte ):

https://preview.redd.it/zayh1617brwg1.png?width=1712&format=png&auto=webp&s=5c37e9dfa79720fb26148d67d5c45575af72547c

*Rata din perioada fixa nu este intotdeauna rata cu care banca iti calculeaza gradul de indatorare.

 

Ce inseamna asta in realitate?

• Venit minim necesar net 6650 RON
• Rata lunara va fi de minim 2297 RON in perioada de dobanda fixa

Practic, pentru a te incadra la un credit de 84.000 EUR ai nevoie de un venit minim eligibil de 6700 RON in cazul majoritatii bancilor. Cu cat venitul este mai consistent cu atat ponderea ratei scade in bugetul tau personal.

Vrei sa vezi cum arata cifrele pentru situatia ta specifica? Scrie-mi si iti arat concret minim 17 oferte din piata de la 11 banci, personalizate pe situatia ta ( nivel venit, avans disponibil, perioada credit, tip imobil), fara nicio obligatie financiara sau contractuala.

PS: Daca te intereseaza discutii pe acest subiect, analize sau comparatii de oferte, te invit si in comunitatea: r/Imobiliare_Credite_RO